Home Gli articoli dei nostri autori Manutenzione muro condominiale, a carico solo del condominio o anche del confinante?

Manutenzione muro condominiale, a carico solo del condominio o anche del confinante?

La manutenzione del muro condominiale non può essere tutta a carico del condominio se è utile pure al proprietario del fondo confinante. Esaminiamo la vicenda

559
Manutenzione muro condominiale

La manutenzione del muro condominiale non può essere tutta a carico del condominio se è utile pure al proprietario del fondo confinante. Esaminiamo la vicenda.

Un condominio eseguiva opere di manutenzione e di consolidamento (urgenti e indifferibili) relative ad un muraglione posto al confine con un immobile di proprietà di un terzo. Successivamente i condomini citavano il detto confinante davanti al Tribunale a cui chiedevano di accertare che il muro era di proprietà del convenuto, con conseguente condanna del convenuto a rimborsare al condominio la spesa anticipata per l’esecuzione dei lavori.

Il confinante, costituendosi in giudizio, resisteva alla domanda del condominio negando di essere il proprietario del muro e di essere responsabile del cattivo stato di conservazione dello stesso; in ogni caso contestava la necessità dei lavori eseguiti e la quantificazione della relativa spesa.

>> Vorresti ricevere direttamente articoli come questo? Clicca qui, è gratis

Il Tribunale dava torto al condominio sul rilievo che il muro era, in realtà, di esclusiva proprietà dei condomini; secondo il giudice di primo grado, infatti, la circostanza che il muro fosse stato edificato contemporaneamente al fabbricato del convenuto non dimostrava che il muraglione fosse di proprietà esclusiva del confinate; la costruzione del vicino, infatti, era a quota inferiore al condominio e il muro era stato successivamente sopraelevato dai condomini, in occasione del sopralzo della quota dei distacchi del palazzo.

Leggi anche Muri di sostegno tra proprietà a dislivello: quali distanze considerare

Inoltre, come sottolineava il Tribunale, nell’atto di acquisto dell’immobile del vicino era menzionato il muro, ma unicamente come “muro di sostegno verso la proprietà del condominio” e non come parte della proprietà acquistata dal venditore. Secondo la Corte d’Appello – che ha ribaltato la decisione di primo grado – il muraglione svolgendo una funzione di sostegno utile ad entrambi i fondi confinanti apparteneva per metà al condominio e per metà al proprietario del fondo sottostante, il quale avrebbe dovuto contribuire nella stessa misura alle spese di conservazione del manufatto.

D’altra parte, come precisava la Corte, l’indicazione dei confini contenuta nell’atto di acquisto del convenuto non era probante in senso contrario e, soprattutto, non era opponibile ai condomini, estranei alla stipulazione del contratto. La questione veniva posta all’attenzione della Cassazione.

Leggi anche Manutenzione tetto condominio, come ripartire le spese

Quindi: cosa accade quando il proprietario di un fondo afferma che il muro divisorio è di proprietà esclusiva del titolare del fondo confinante all’evidente scopo di addebitargli in via esclusiva le spese di manutenzione?

La Cassazione conferma la decisione della Corte d’Appello. Secondo i giudici supremi l’art. 887 c.c., nel disciplinare il regime delle spese di costruzione e conservazione del muro di confine comune tra fondi a dislivello negli abitati, pone una presunzione semplice di comproprietà di detto muro, salvo il diritto degli interessati di provare con ogni mezzo (e il potere del giudice di raggiungere il relativo convincimento anche per via presuntiva) la proprietà esclusiva del muro a favore del proprietario del fondo sopraelevato o di quello sottostante, a seconda che il muro sia stato costruito interamente sul suolo di uno soltanto dei due confinanti, allo scopo, rispettivamente, di contenere il fondo sopraelevato o di realizzare una struttura necessaria o utile per il fondo a valle. Il ricorso è stato rigettato.

Riflessioni conclusive

Secondo il proprietario del fondo confinate con il condominio la circostanza della menzione del muro in parola come “confine” nel proprio atto di acquisto escludeva la presunzione di comunione del muro e costituiva valida testimonianza della volontà negoziale delle parti di escludere dall’acquisto della proprietà dell’immobile anche il muro. È inammissibile, però, il motivo di ricorso che, pur fondandosi sull’asserita violazione delle norme interpretative del contratto, si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa.

In ogni caso merita di essere ricordato che, a proposito di fondi cosiddetti “a dislivello”, la disciplina prevista dall’art. 887 c.c. in tema di regime delle spese relative al muro di confine non trova applicazione nè quando la creazione di un dislivello “ex novo” (ovvero l’aumento dell’originario dislivello naturale) sia opera del proprietario del fondo inferiore, incombendo su quest’ultimo, in tal caso, l’onere della realizzazione e manutenzione del muro di sostegno della scarpata da lui stesso creata (resa maggiormente soggetta a smottamenti), nè qualora il muro sia stato costruito esclusivamente sul suolo di uno dei due fondi, superiore od inferiore, nel qual caso sussiste la proprietà esclusiva del muro in capo al proprietario del relativo fondo, nè quando il muro sia stato costruito dal solo proprietario del fondo inferiore, di propria autonoma iniziativa, allo scopo di realizzare una struttura necessaria, o anche solo utile, per il proprio fondo, nel qual caso resta a suo carico, con l’onere della costruzione, anche quello della manutenzione del muro.

In ogni caso se – come nel caso esaminato – il muro svolge una funzione di sostegno utile ad entrambi i fondi confinanti, inevitabilmente appartiene per metà ai rispettivi proprietari, i quali devono contribuire nella stessa misura alle spese di conservazione del manufatto.

>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – sez. II. – sentenza n. 12204 del 14-04-2022
Riferimenti normativi: art.  887 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 13406 del 29/10/2001

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

Consigliamo

Due utili manuali sul condominio, indispensabili per chi vuole (o deve) essere sempre aggiornato sulle tematiche condominiali:

Manuale operativo del condominio

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale.

Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche.

La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente.

Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale.

L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente.

Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.

L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19.

Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio.

La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.

 

Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Leggi descrizione
Massimo Serra (a cura di), 2020, Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
Guida alla ripartizione delle spese condominiali

Guida alla ripartizione delle spese condominiali

Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generali
che sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. 

In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità.

Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni.

Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020.

Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi.

L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale.

 

Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

Leggi descrizione
Giuseppe Bordolli, 2021, Maggioli Editore
34.00 € 32.30 €

Consigliamo anche:

Il recupero delle quote dei condomini e il pagamento  dei fornitori

Il recupero delle quote dei condomini e il pagamento dei fornitori

Il recupero delle quote di spesa per la gestione dei beni e dei servizi comuni dai condomini morosi è un problema di stretta attualità e con chiari riflessi pratici nell’attività dell’amministratore di condominio. 

Che fare, allora?

Questo manuale risponde alle necessità del professionista e offre un supporto teorico e pratico su come agire correttamente e con successo per recuperare le quote dei condomini inadempienti e gestire il pagamento dei fornitori.

A testimonianza dell’impronta operativa, sono associati al volume una raccolta di formulari pronti per l’uso e una rassegna di giurisprudenza, essenziale per delineare le strategie più corrette nella messa in pratica delle procedure di recupero.

Alla fine di ogni capitolo sono proposte delle tabelle di sintesi che forniscono “per punti” gli elementi essenziali della trattazione e gli argomenti sono facilmente reperibili grazie all’utile indice analitico per argomenti, posto al termine dell’opera.

Tra i temi trattati nel manuale, si evidenziano in particolare: 
• i ruoli, le competenze e i poteri in capo all’amministratore e all’assemblea; 
• l’individuazione dei soggetti chiamati a partecipare alle spese (dai proprietari agli inquilini, senza dimenticare gli usufruttuari) e i casi particolari (p.es. il decesso di un proprietario); 
• gli strumenti e le modalità per il recupero delle spese in via giudiziale ed extra giudiziale o tramite l’istituto della mediazione; 
• le obbligazioni nei confronti dei fornitori.

Gianfranco Di Rago
Avvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.

Leggi descrizione
Gianfranco Di Rago, 2021, Maggioli Editore
18.00 € 17.10 €

Immagine: iStock/Barcin


Condividi

Scrivi un commento

Please enter your comment!
Please enter your name here