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Beneficio Prima Casa: ritardo tempi di consegna non dà diritto alle agevolazioni

Le agevolazioni prima casa decadono se l’acquisto di una nuova abitazione non avviene entro un anno dalla rivendita. Ma se dovessero verificarsi cause di forza maggiore? Ecco quali sono gli impedimenti che garantiscono comunque il beneficio

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Agevolazioni prima casa decadenza

Sul tema si è espressa la Corte di Cassazione attraverso l’ordinanza n. 10562 del 1° aprile 2022.

L’agevolazione “Prima Casa” – Circolare Agenzia delle Entrate 38/2005– si applica agli acquisti a titolo oneroso della proprietà e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, diritto di abitazione) o della nuda proprietà aventi ad oggetto abitazioni non di lusso > ne abbiamo parlato meglio qui <

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Le agevolazioni fiscali applicabili sulla prima casa decadono se l’acquisto di una nuova abitazione non avviene entro un anno dalla rivendita dell’immobile e per i giudici della Cassazione non è da considerarsi come causa di forza maggiore, ai fini del mantenimento del regime di favore, l’inadempimento del promittente venditore costruttore.

Vediamo nel dettaglio cosa è riportato nell’ordinanza in questione.

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Quando decade il beneficio Prima Casa

Ricordiamo che l’agevolazione Prima Casa decade: 

a) se è stata prodotta una dichiarazione mendace sui requisiti sopra indicati oppure non si è verificato il trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto;

b) se non si è rispettato l’impegno di alienazione entro l’anno dell’immobile posseduto in deroga al requisito di non titolarità (vedi requisito 3.1/Deroga);

c) se si procede alla vendita o donazione dell’abitazione acquistata con l’agevolazione entro 5 anni dalla data di acquisto, a meno che il soggetto non riacquisti, entro il termine di 1 anno dall’alienazione, un altro immobile da adibire a abitazione principale.

Nel caso in questione, l’Agenzia delle Entrate aveva revocato al contribuente la possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa per aver alienato l’immobile prima dello scadere del termine di 5 anni dalla data di acquisto e per avere acquistato un altro immobile da adibire a propria abitazione principale oltre il termine di un anno previsto dalla legge per conservare i benefici fiscali acquisiti.

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Quando si tratta di causa di forza maggiore

In risposta all’Agenzia delle Entrate, il contribuente ha messo in evidenza che l’inosservanza dell’obbligo previsto dalla legge dipendesse da una causa di forza maggiore, ovvero il ritardo era imputabile alla società promissaria venditrice che non aveva tempestivamente adempiuto all’obbligo di consegna dell’immobile nella data fissata dal contratto preliminare.

Con un ricorso, Entrate ha motivato e ritenuto sbagliato il ragionamento delle Commissioni tributarie che in primo grado hanno dato ragione al contribuente considerato il caso di inadempimento della parte contrattuale come una ipotesi di forza maggiore tale da impedire la decadenza dai benefici prima casa.

Il ricorso delle Entrate è stato poi accolto e i giudici hanno spiegato che per conservare l’agevolazione fiscale Prima Casa non è sufficiente la stipula di un contratto preliminare di compravendita, avente meramente effetti obbligatori, essendo necessaria la conclusione del contratto definitivo, traslativo del diritto di proprietà dell’immobile, entro il termine previsto dalla legge.

Per la Cassazione “In tema di benefici fiscali per l’acquisto della cd. prima casa, è consentito il mantenimento dell’agevolazione esclusivamente ove il trasferimento della residenza nel Comune nel quale è ubicato l’immobile non sia tempestivo per causa sopravvenuta di forza maggiore, assumendo rilevanza, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili alla parte obbligata, inevitabili e imprevedibili”.

I giudici quindi hanno ritenuto che l’inadempimento della controparte verso gli obblighi derivanti non è dipeso da fattori sovrastanti la sfera soggettiva del soggetto ma è riconducibile ad una precisa scelta del contribuente di ricorrere alla stipula del contratto preliminare accettando, quindi, il rischio che, per effetto degli inadempimenti della controparte – eventi per nulla imprevedibili e inaspettati – il passaggio di proprietà si protraesse oltre l’anno dalla precedente vendita. Pertanto non si può parlare di causa di forza maggiore.

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Foto:iStock.com/PaulMaguire


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