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Indennità di sopraelevazione in condominio, dovuta anche per trasformazione senza aumento di altezza

L'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un condominio solo in caso di realizzazione di nuovi piani e conseguente aumento dell'altezza del fabbricato?

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L’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale(ai sensi dell’art. 1127 c.c.) solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche e conseguente aumento dell’altezza del fabbricato? O anche per trasformazione dei locali preesistenti indipendentemente dall’aumento dell’altezza?

La vicenda. Un condomino proprietario di un appartamento ubicato al piano rialzato di un caseggiato citava in giudizio altro condomino proprietario del soprastante lastrico solare sul quale lo stesso aveva edificato una nuova costruzione in sopraelevazione con relativa realizzazione di un balcone aggettante munito di sporti.

L’attore chiedeva al Tribunale di accertare l’illegittimità di detta costruzione per violazione delle distanze, con condanna del convenuto al ripristino dei luoghi e al risarcimento dei danni; in ogni caso, ai sensi dell’art. 1127 c.c., chiedeva il pagamento dell’indennità di sopraelevazione a seguito del maggior utilizzo delle parti comuni.

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Il Tribunale condannava il convenuto al pagamento dei danni, respingendo tutte le altre richieste. La Corte di Appello confermava l’impugnata sentenza. Il giudice di appello riteneva destituita di fondamento la censura circa il mancato riconoscimento dell’indennità di sopraelevazione prevista dal citato art. 1127 c.c., sul presupposto che l’appellante – cui incombeva il relativo onere – non aveva fornito la prova della comproprietà della colonna d’aria soprastante il lastrico solare. Il “soccombente” ricorreva in cassazione.

Indennità di sopraelevazione dovuta anche per trasformazione

Quindi: l’indennità di sopraelevazione è dovuta anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato?

La Cassazione ha riconosciuto il pieno diritto del proprietario dell’appartamento al piano rialzato ad ottenere dal proprietario del lastrico solare soprastante il pagamento dell’indennità di sopraelevazione, che è dovuta non solo nel caso di realizzazione di nuovi piani, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti, mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.

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E le distanze?

In ogni caso secondo i giudici supremi il giudice di appello, invero, non ha rilevato che con riferimento al balcone della nuova costruzione sul lastrico, andava applicata – in relazione al rispetto della distanza dalla corrispondente sottostante finestra-veduta dell’immobile sottostante – la disciplina prevista proprio dal denunciato articolo 907 c.c., trattandosi di manufatto che, in relazione alla sua struttura e destinazione, presentava un carattere di stabilità e permanenza.

L’articolo 907 c.c., infatti, che impone il rispetto della distanza minima di tre metri tra le costruzioni, non osservata nel caso di specie, ha natura assoluta e deve ritenersi vincolante anche in senso verticale, rispetto alle finestre ed ai piani di calpestio dei balconi delle costruzioni sottostanti. Il ricorso è stato integralmente accolto, con la conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e il rinvio della causa alla Corte di appello, in diversa composizione.

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Riflessioni conclusive

Ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche. La nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.

La proprietà della colonna d’aria (cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare) non costituendo oggetto di diritti e quindi di proprietà autonoma rispetto a quella del lastrico solare, va intesa come il diritto del proprietario di utilizzare lo spazio sovrastante mediante la sopraelevazione; ciò, peraltro non comporta per il proprietario che intenda sopraelevare l’esonero dall’obbligo di corrispondere agli altri condomini l’indennità prevista dall’art. 1127 c.c., salvo che non vi sia accettazione dei medesimi e, perciò, conseguente rinunzia all’indennità da parte di tutti i proprietari dei piani sottostanti (nel nostro caso il solo proprietario dell’appartamento al piano rialzato).

Come ricorda la Cassazione, detta indennità, infatti, trae fondamento dall’accrescimento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni, conseguente all’aumento della proprietà esclusiva di chi esegue l’opera, e, proprio in applicazione del principio di proporzionalità richiamato, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata, ai sensi del citato articolo 1127 c.c., quarto comma.

>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – sez. II. – sentenza n. 12202 del 14-04-2022
Riferimenti normativi: art.  1127 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 24327 del 18/11/2011

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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