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Interventi edilizi con aumento del carico urbanistico: le indicazioni della giurisprudenza

Vediamo le ultime sentenze riguardanti l’aumento del carico urbanistico a seguito di interventi edilizi, e le connesse conseguenze

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Negli ultimi giorni si sono avute diverse pronunce riguardanti l’aumento del carico urbanistico (ossia, del fabbisogno di dotazioni territoriali di un determinato immobile o insediamento in relazione alla sua entità e destinazione d’uso) a seguito di interventi edilizi e le connesse conseguenze.

Vediamole.

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Il TAR Piemonte, sez. II, nella sent. 2 maggio 2022, n. 412, ha evidenziato che, in una situazione in cui l’urbanizzazione è assente, la realizzazione di un intervento teso alla trasformazione di un immobile rurale in stato di abbandono in civile abitazione implica di per sé aumento di carico urbanistico: nessun dubbio, infatti, che detta trasformazione sia indice di aumento del carico antropico e del fabbisogno urbanistico.

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Similmente, il TAR Lombardia, Milano, sez. IV, nella sent. 4 maggio 2022, n. 1001, ha affermato che il mutamento di destinazione d’uso da industriale a residenziale, anche se realizzato senza opere (c.d. mutamento funzionale), non è neutro dal punto di vista urbanistico, posto che cagiona un aggravio del carico urbanistico, il che impone la necessità dell’ottenimento di un valido titolo edilizio, individuato dalla giurisprudenza nel permesso di costruire.

Pagamento oneri di urbanizzazione

La conseguenza dell’incremento, come evidenziato dal TAR Toscana, sez. III, nella sent. 3 maggio 2022, n. 607, è che, nel caso di mutamento di destinazione d’uso[1] urbanisticamente rilevante accompagnato da un effettivo incremento del carico urbanistico, sono dovuti gli oneri di urbanizzazione[2].

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Tale interpretazione, del resto, è perfettamente coerente con la finalità delle norme che prevedono l’obbligo di corrispondere gli oneri di urbanizzazione a carico dei privati che intendano realizzare un intervento edilizio e con l’interpretazione che ne è stata data dalla costante giurisprudenza. Il pagamento degli oneri di urbanizzazione va, infatti, ricondotto all’aumento del carico urbanistico determinato dal nuovo intervento, nella misura in cui dallo stesso derivi un incremento della domanda di servizi nella zona coinvolta dalla costruzione; gli oneri di urbanizzazione, quindi, hanno natura compensativa rispetto alle spese di cui l’amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un nuovo o rinnovato edificio.

E il fondamento del contributo di urbanizzazione non consiste nel titolo edilizio in sé, ma nella necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle medesime secondo modalità eque per la comunità[3].

Per tutte queste ragioni, il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto solo nel momento in cui l’intervento determina un aumento del carico urbanistico[4], da accertare in base alle peculiarità del caso di specie[5].

Abbiamo parlato di cambio di destinazione d’uso in numerosi articoli, li trovi qui

Proprio i giudici fiorentini, nel caso analizzato, hanno affermato che “pur essendosi realizzato un cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali (da commerciale a residenziale), che per legge è urbanisticamente rilevante e quindi potenzialmente foriero di un incremento del carico urbanistico – l’intervento non ha determinato aumento di volumi, superfici o unità immobiliari; inoltre, il passaggio dalla destinazione commerciale a quella residenziale ha comportato una riduzione del carico urbanistico, sia sotto il profilo del traffico veicolare, sia sotto il profilo delle dotazioni destinate a parcheggi, posto che l’afflusso giornaliero di persone riconducibile ad un esercizio commerciale è superiore a quello relativo ad una singola unità abitativa; infine, l’intervento ricade in zona già ampiamente urbanizzata. La ricorrente, dunque, ha fornito elementi sufficienti a dimostrare che nella fattispecie non vi è stato aumento del carico urbanistico e che, conseguentemente, non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione richiesti dal Comune. L’amministrazione, al contrario, non ha fornito elementi oggettivi che, a fronte delle allegazioni di parte ricorrente, possano dimostrare che l’intervento, per le sue specifiche caratteristiche, abbia generato un incremento del peso sul tessuto urbano e sui servizi di zona”. Conseguentemente, è stata ritenuta illegittima la richiesta del pagamento degli oneri.

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si è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

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Gli interventi edilizi per le opere precarie e gli arredi da esterni - Maggio 2021

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Mario Petrulli
Avvocato, esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; componente del Comitato scientifico della rivista L’Ufficio Tecnico, collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore. Titolare dello Studio legale Petrulli (www.studiolegalepetrulli.it).

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[1]La destinazione d’uso è un elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione. Essa individua il bene sotto l’aspetto funzionale, specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona. L’organizzazione del territorio comunale e la gestione dello stesso vengono, infatti, realizzate attraverso il coordinamento delle varie destinazioni d’uso in tutte le loro possibili relazioni e le modifiche non consentite di queste incidono negativamente sull’organizzazione dei servizi, alterando appunto il complessivo assetto territoriale”: Corte di Cassazione, sez. III pen., sent. 13 settembre 2018, n. 40678.

[2] TAR Piemonte, sez. II, sent. 3 marzo 2022, n. 176: “Il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali autonome, incidendo sul carico urbanistico, integra una modificazione edilizia rilevante – ascrivibile alla ristrutturazione edilizia – ed è pertanto soggetto al rilascio del permesso di costruire (ex plurimis, Cons. Stato, Sez. II, 12 novembre 2020, n. 6948; Id., Sez. VI, 12 ottobre 2020, n. 6097). Correlativamente, è dovuto il pagamento del contributo di costruzione. Il principio è ora codificato all’art. 23 ter d.p.r. 380/2001, che fa salva la diversa previsione delle leggi regionali”.

[3]La giurisprudenza […] ha affermato che tutte le volte che le modificazioni configurino un mutamento della destinazione d’uso, con appesantimento, rilevabile e documentabile, dei carichi urbanistici o con manifesto contrasto con i vigenti assetti urbanistici di zona, è necessaria l’autorizzazione dell’Amministrazione, per l’elementare e basilare esigenza collettiva di consentire all’ente locale di gestire in modo ordinato, equo e proporzionato i carichi urbanistici complessivamente considerati”: TAR Sicilia, Catania, sez. III, sent. 10 novembre 2021, n. 3343.

[4] Cfr., da ultimo, Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 10 gennaio 2022, n. 148 e giurisprudenza ivi citata.

[5] TAR Toscana, sez. III, sent. 21 novembre 2019, n. 1587.

Immagine: iStock/Oleksandr Filon


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