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Danni da ostruzione condotta di scarico, non è sempre responsabile il condominio

In caso di rigurgito della fogna con conseguenti danni all’immobile di un condomino non è sempre responsabile la collettività condominiale. Importante è accertare il punto di ostruzione

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In caso di rigurgito della fogna con conseguenti danni all’immobile di un condomino non è sempre responsabile la collettività condominiale. Esaminiamo la vicenda.

Un condomino citava in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti dalla sua proprietà in conseguenza di una esondazione idrica che riteneva proveniente dalla colonna fecale condominiale. L’attore escludeva che l’allagamento del suo immobile fosse causato dall’ostruzione di parte della tubazione di proprietà esclusiva di un altro condomino, proprietario dell’appartamento soprastante.

Il condominio convenuto chiamava in garanzia la propria compagnia assicuratrice della responsabilità civile. La domanda veniva rigettata dal Tribunale. La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado. Secondo i giudici di secondo grado l’attore non aveva validamente provato l’assunto secondo cui l’esondazione che aveva determinato quei danni era stata determinata proprio dall’ostruzione di una condotta di scarico condominiale e non di una parte della tubazione di proprietà esclusiva di un altro condomino.

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Secondo il soccombente – che si rivolgeva alla Cassazione – la Corte di Appello, con riguardo a tale questione, aveva male interpretato le prove documentali e testimoniali e aveva erroneamente omesso di disporre una consulenza tecnica di ufficio.

Danni da rigurgito fogna: importante accertare il punto di ostruzione

Quindi: in caso di rigurgito della fogna e conseguenti danni all’immobile di un condomino è importante accertare il punto di ostruzione della colonna fognaria?

La Cassazione ha dato torto al danneggiato. I giudici supremi hanno notato come la Corte di Appello, sulla base di una adeguata motivazione (non meramente apparente né insanabilmente contraddittoria sul piano logico, come tale non sindacabile nella presente sede), abbia escluso che l’esondazione proveniente dall’appartamento sovrastante a quello del danneggiato, fosse stata causata dall’ostruzione di una condotta condominiale.

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Del resto, lo stesso perito del danneggiato ha ammesso di non aver verificato personalmente il punto esatto di ostruzione della tubatura, mentre dal verbale dei Vigili del Fuoco, intervenuti sul posto dopo il sinistro, non è emerso con certezza la responsabilità del condominio per l’ostruzione di un tratto condominiale della conduttura idrica di scarico. Per la Cassazione, quindi, i giudici di secondo grado hanno correttamente applicato le disposizioni di legge che regolano la fattispecie, e cioè quelle di cui all’art. 2051 c.c., rigettando la domanda per la mancata prova da parte dell’attore del nesso di causa tra la cosa in custodia e l’evento dannoso.

Riflessioni conclusive

I condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell’edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con la ovvia conseguenza che, se la fognatura comune causa danni ad un condomino, di tali danni ne risponde il condominio.

Tuttavia – come chiarisce la decisione della Cassazione – per poter attribuire eventuale responsabilità al condominio per danni nelle proprietà esclusive conseguenti al rigurgito della fognatura è necessario individuare e provare il punto esatto di ostruzione della colonna fognaria.

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Infatti dei danni risponde il singolo condomino se si dimostra che l’occlusione della fognatura (e quindi il danno) è riconducibile ad un tratto di tubazione del singolo condomino.

In ogni caso è stata esclusa la responsabilità del condominio per i danni causati (dal reflusso di acqua del condotto fognario) all’immobile di un condomino in un caso in cui il rigurgito era stato determinato da una occlusione del condotto stesso provocata da carta per alimenti ivi scaricata da un condomino fruitore del relativo servizio, peraltro non identificato (Trib. Busto Arsizio, 28/02/2001).

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Del resto la Cassazione ha osservato come gli impianti fognari, da chiunque realizzati, una volta inseriti nel sistema delle fognature comunali rientrino nella sfera di controllo dell’ente pubblico che, come custode, risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni causalmente collegati alla cosa, salvo la prova del fortuito (Cass. civ., sez. III, 07/07/2016, n. 13945). Il concorrente apporto causale di un terzo, rilevante soltanto in sede di eventuale regresso, in base ai principi della responsabilità solidale, non vale a diminuire la responsabilità del custode nei confronti del danneggiato, salvo che non integri il fortuito.

Infine merita di essere ricordato che il rigurgito della fogna condominiale, che causa danni al conduttore di un’unità immobiliare ubicata nel condominio, non legittima il conduttore a non pagare i canoni o ad agire direttamente contro il proprietario dell’immobile, in quanto il fatto illecito che ha provocato il danno realizza un’ipotesi di molestia di fatto che comporta l’obbligo di agire direttamente contro il condominio titolare dell’impianto (Cass. civ., sez. III, 18/10/2012, n. 17892).

>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. – sentenza n. 6914 del 02-03-2022
Riferimenti normativi: art. 2051 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 13945 del 07/07/2016

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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