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Autorimessa abusiva condominio: legge Tognoli non consente aumenti volumetrici

Non è legittima e non rientra nell’ambito della legge 122/1989 la costruzione di un'autorimessa nello spazio di sedime insistente tra il muro perimetrale del condominio e il muro di contenimento del condominio limitrofo. Esaminiamo la vicenda

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Autorimessa abusiva condominio

Non è legittima e non rientra nell’ambito della legge Tognoli (legge 122/1989) la costruzione di un’autorimessa realizzata nello spazio di sedime, posto al piano di campagna dell’edificio condominiale, insistente tra il muro perimetrale di quest’ultimo e il muro di contenimento del condominio limitrofo. Esaminiamo la vicenda.

Un condomino otteneva il permesso di costruire e l’autorizzazione paesaggistica per realizzazione di una nuova autorimessa, in luogo di quella preesistente rivelatasi abusiva a seguito di alcuni accertamenti svolti presso gli uffici comunali. Il nuovo manufatto era stato realizzato nello spazio di sedime, posto al piano di campagna dell’edificio condominiale, insistente tra il muro perimetrale di quest’ultimo e il muro di contenimento del condominio limitrofo.

Alcuni condomini però impugnavano permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica presso il Tar. I ricorrenti facevano presente (anche con documentazione fotografica) che i provvedimenti impugnati erano illegittimi perché il precedente manufatto abusivo, contrariamente a quanto affermato dal proprietario del bene, non sarebbe mai stato rimosso.

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In altre parole secondo gli stessi ricorrenti il condomino “costruttore” si sarebbe limitato a tamponare, per brevissimo tempo, l’autorimessa preesistente, con una fila di mattoni e dell’intonacatura, fingendo così di avere ricreato un terrapieno di proprietà esclusiva, per poi rimuovere la chiusura provvisoria, non appena ottenuti i titoli edilizi legittimanti il nuovo intervento.

In ogni caso i condomini osservano pure che il permesso di costruire impugnato sarebbe comunque illegittimo, non sussistendo, nel caso di specie, i presupposti di cui all’art. 9 della legge n. 122/89 (Tognoli). Infine lamentano la violazione dell’art. 167, comma 4 del d.lgs. n. 42/2004, con il quale il legislatore vieta la sanatoria paesaggistica di interventi che abbiano determinato aumenti di volumi e superfici utili.

La questione è quindi la seguente: rientra nell’ambito della legge 122/1989 “Tognoli” la costruzione di un’autorimessa realizzata nello spazio di sedime, posto al piano di campagna dell’edificio condominiale, insistente tra il muro perimetrale di quest’ultimo e il muro di contenimento del condominio limitrofo?

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Il Tar ha dato pienamente ragione ai ricorrenti. I giudici ammnistrativi (tenendo conto della documentazione fotografica prodotta dai ricorrenti) hanno notato che l’autorimessa realizzata abusivamente è stata semplicemente tamponata mediante l’apposizione di una parete di mattoni intonacata, senza riempirla e senza eliminarne le opere in muratura e la copertura calpestabile.

Di conseguenza – come precisa il Tar – i provvedimenti del Comune sono illegittimi perché sono stati adottati sulla base di un’istruttoria inadeguata e fondati su presupposti di fatto errati, finendo col consentire la sanatoria di un bene realizzato abusivamente. In ogni caso secondo i giudici ammnistrativi il manufatto autorizzato non possiede nemmeno le caratteristiche strutturali prescritte dall’art. 9, comma 1 della l. n. 122/1989 atteso che, come ricavabile dagli elaborati progettuali presentati dal condomino “costruttore”, l’autorimessa non è risulta collocata nel sottosuolo, né all’interno di locali posti al piano terra dell’edificio condominiale.

Alla luce di quanto sopra il Tar ha annullato il permesso di costruire, l’autorizzazione paesaggistica comunale e il parere della Soprintendenza.

Riflessioni conclusive

Come è noto, l’art. 9, comma 1 della l. n. 122/1989, stabilisce che i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti.

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Tali parcheggi possono essere realizzati, a uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Secondo la Cassazione la deroga contemplata dall’art. 9, comma 1, legge 122/1989 riguarda solo la realizzazione, nel sottosuolo o al piano terreno di fabbricati preesistenti, dei parcheggi pertinenziali, ma non si estende, non essendo un tale effetto in alcun modo indicato nella disposizione, alla ‘traslazione’ della cubatura, e non consente, dunque, di realizzare aumenti volumetrici di alcun genere, se non in presenza dei titoli autorizzativi ordinariamente richiesti (Cass. pen., Sez. III, 21/09/2017, n. 1488).

La decisione del Tar Toscana, quindi, è pienamente condivisibile, soprattutto se si considera che l’autorimessa, realizzata in aderenza allo stabile condominiale, (costituita da un corpo aggiuntivo rispetto alla sagoma e al volume di esso, asimmetrico rispetto al profilo del palazzo) è risultata elemento architettonicamente dissonante rispetto alle caratteristiche complessive dello stabile; si è trattato in sostanza di un intervento direttamente impattante sull’aspetto esterno dell’immobile.

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>> Qui la sentenza: Tar. Toscana – sentenza del 16- 03- 2022, n. 334
Riferimenti normativi: art. 9, comma 1, L. n. 122/1989
Precedenti giurisprudenziali: C.d.S., Sez. IV, Sentenza n. 6065 del 11/10/2006

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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