Home Gli articoli dei nostri autori Allaccio presa d’acqua alla colonna condominiale, è legittimo o abusivo?

Allaccio presa d’acqua alla colonna condominiale, è legittimo o abusivo?

L'allaccio di una presa d'acqua alla colonna condominiale per servire il proprio alloggio può essere dichiarato abusivo?

353
allaccio acqua colonna condominiale

L’allaccio di una presa d’acqua alla colonna condominiale per servire il proprio alloggio è legittimo? Analizziamo un caso specifico.

L’assemblea di un condominio, con apposita delibera, concedeva a un condomino la facoltà di allacciare la presa dell’acqua del suo locale ed il relativo contatore alla colonna condominiale ubicata nell’androne dello stabile. La concessione di tale facoltà era avvenuta a titolo di mera cortesia e sotto condizione di immediata rimozione dell’allacciamento in ipotesi di vendita del locale.

Successivamente il “neo-allacciato” vendeva l’immobile e il nuovo acquirente si rifiutava di rimuovere l’allacciamento. Un altro condomino si rivolgeva al Tribunale per chiedere dichiararsi l’illegittimità dell’allacciamento e condannarsi il convenuto alla rimozione.

>> Vorresti ricevere direttamente articoli come questo? Clicca qui, è gratis

Il convenuto si difendeva osservando che l’allacciamento contestato risaliva al 1965 e che nel 2002 si era limitato a collocare un autonomo contatore sulla colonna condominiale. In ogni caso chiedeva di chiamare in causa il venditore dell’immobile. Il Tribunale, tra l’altro, dichiarava l’illegittimità dell’allacciamento alla colonna condominiale della presa d’acqua – e del relativo contatore – del locale di proprietà del convenuto e lo condannava (insieme al venditore) alla rimozione dell’allaccio. La Corte d’Appello però ribaltava la decisione di primo grado.

Tale cambiamento di rotta era dovuto alle dichiarazioni testimoniali da cui si desumeva che il locale a piano terra era sempre stato munito di allacciamento idrico e che i contatori erano tutti collocati nell’androne condominiale. In ogni caso, ad avviso dei giudici di secondo grado, non era stato dimostrato che l’originario proprietario del locale avesse realizzato un nuovo allacciamento idrico. Il soccombente ricorreva in cassazione.

Leggi anche Ordine di demolizione in condominio, si può pretendere anche se un abuso è sanabile?

Allaccio acqua a colonna condominiale: abusivo o no?

Quindi: l’allaccio di una presa d’acqua alla colonna condominiale per servire il proprio alloggio può essere dichiarato abusivo?

La Cassazione ha dato torto al ricorrente. Secondo i giudici supremi il nuovo allaccio del condomino è legittimo. Ciò perché al singolo condomino è consentita l’esecuzione di un’opera che comporti un maggiore suo godimento della cosa comune, purché la realizzazione di essa non impedisca agli altri condomini il compimento di opere, ragionevolmente prevedibili, che permettano ai medesimi lo stesso o altro consentito uso della cosa comune a vantaggio delle loro proprietà esclusive.

Del resto – come ricorda la Cassazione – ai sensi dell’art. 1102 c. c., è consentita al condomino la più ampia utilizzazione di un bene comune, ai fini della sistemazione di impianti diretti a soddisfare le esigenze di servizi indispensabili per il godimento di un proprio appartamento, purché sia rispettata la proprietà esclusiva degli altri condomini e non sia violata la rispettiva sfera di facoltà e di diritti.

Riflessioni conclusive

La decisione in commento conferma sostanzialmente che l’allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sé una modifica della stessa, perché una rete di servizi – sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo – è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze.

Di conseguenza se il proprietario di un’abitazione realizza degli interventi finalizzati a rendere possibile la più agevole fruizione dei servizi essenziali (acqua, gas, luce), non è ravvisabile, nel suo operato, alcuna condotta non in linea con il dettato dell’articolo 1102 c.c.

È pertanto onere del condominio o del condomino, che ne voglia negare l’autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l’allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell’impianto, non potendo opporsi che il divieto all’allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare. In ogni caso non è possibile sostenere che il nuovo allaccio è finalizzato ad impedire mutamenti di destinazione di un’unità immobiliare (tale mutamento infatti può essere impedito dal condominio solo ove detta limitazione sia prevista dal regolamento condominiale di natura contrattuale), né tale scopo può essere indirettamente perseguito frapponendo ostacoli all’uso di quei servizi comuni indispensabili all’eventuale mutamento, in violazione del diritto del condomino di esercitare sui beni comuni i poteri attribuitigli dall’art. 1102 c.c..

E nel caso si tratti di scarichi di un nuovo bagno?

In ogni caso si ricorda che secondo la giurisprudenza è legittimo l’allaccio agli scarichi comuni di un nuovo bagno privato. In particolare anche l’allaccio del nuovo bagno allo scarico comune rappresenta un comportamento assolutamente lecito, rispettoso del dettato dell’art. 1102 c.c., a tenore del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

La realizzazione di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio secondo la giurisprudenza rappresenta un’esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell’essenzialità (Cass. civ., Sez. II, 24/11/2020, n. 26680).

Leggi anche Bagno cieco: requisiti, VMC e come adeguarlo alla normativa

>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. – sentenza n. 3890 del 08-02-2022
Riferimenti normativi: art. 1102 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 21832 del 17/10/2007

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

Consigliamo

Due utili manuali sul condominio, indispensabili per chi vuole (o deve) essere sempre aggiornato sulle tematiche condominiali:

Manuale operativo del condominio

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale.

Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche.

La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente.

Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale.

L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente.

Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.

L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19.

Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio.

La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.

Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Leggi descrizione
Massimo Serra (a cura di), 2020, Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
Guida alla ripartizione delle spese condominiali

Guida alla ripartizione delle spese condominiali

Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generali
che sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. 

In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità.

Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni.

Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020.

Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi.

L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale.

 

Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

Leggi descrizione
Giuseppe Bordolli, 2021, Maggioli Editore
34.00 € 32.30 €

Immagine: iStock/Kamonwan Wankaew


Condividi

Scrivi un commento

Please enter your comment!
Please enter your name here