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La pavimentazione esterna può rientrare nell’attività edilizia libera: le condizioni

Pavimentazione di un’area esterna attraverso la posa di pietre, piastrelle, mattonelle e simili: è attività edilizia libera o no? Vediamo una recente sentenza e una rassegna di sentenze passate

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La recente sentenza n. 220 del 1° aprile 2022 del TAR Campania, Napoli, sez. II, affronta un tema che spesso può dare adito a dubbi operativi, ossia la rilevanza edilizia della pavimentazione di un’area esterna attraverso la posa di pietre, piastrelle, mattonelle e simili, con lo scopo di migliorare l’estetica dell’area e la relativa fruizione.

Quindi, si tratta di attività edilizia libera o no? Vediamo il recente caso esaminato dal Tar Campania, e una rassegna di sentenze emesse in passato.

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Nel caso specifico, i giudici hanno affermato che “Per espressa qualificazione normativa, la pavimentazione di un’area esterna ad un fabbricato costituisce attività edilizia libera, come si evince dall’interpretazione letterale dell’art. 6 del D.P.R. n. 380 del 2001, che annovera “le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni (lett. e-ter); – le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici” (lett. e-quinquies) e del Decreto del 2 marzo 2018, del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, che ha approvato il Glossario contenente l’elenco delle principali opere edilizie realizzabili in attività edilizia libera (il quale, nella relativa tabella, annovera al n. 1 la “pavimentazione esterna e interna”, consistente in attività di “Riparazione, sostituzione, rinnovamento (comprese le opere correlate quali guaine, sottofondi, etc.)” e al n. 44 i “gazebo, di limitate dimensioni”, ovvero la loro Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento”.

Sempre avendo riguardo al caso esaminato, i giudici hanno precisato che nell’alveo dell’attività edilizia libera rientrano anche gli arredi esterni, consistenti in un gazebo in plastica appoggiato al suolo, in una piscina smontabile e sedie e poltrone.

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In realtà, a ben vedere, l’art. 6, comma 1, lett. e-ter) del T.U. Edilizia (DPR n. 380/2001) prevede un ulteriore elemento perché la pavimentazione possa essere considerata attività non necessitante di un titolo abilitativo: deve essere, infatti, contenuta entro l’indice di permeabilità, ossia il rapporto massimo ammissibile tra la superficie permeabile (la superficie permeabile all’acqua in modo naturale senza la presenza di manufatti interrati) e la superficie di riferimento.

Conseguentemente, il superamento di detto parametro richiede la comunicazione inizio lavori asseverata (CILA) ex art. 6-bis del T.U. Edilizia o, nei casi in cui la trasformazione è rilevante e supera il mero scopo estetico e di facile fruizione dell’area pertinenziale esterna, il permesso di costruire.

Ed infatti, secondo la giurisprudenza:

  • l’opera di pavimentazione di un’area esterna di modesta estensione neppure è di per sé soggetta al permesso di costruire, salvo che non comporti una trasformazione urbanistica del suolo ed un cambio della sua destinazione, sempre ferma restando l’osservanza dei vincoli paesaggistici” (TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 24 dicembre 2018, n. 7333);
  • Non occorre premunirsi del permesso di costruire, trattandosi di attività edilizia libera rientrante nell’art. 6 del d.p.r. n. 380/2001, per le opere consistenti in riparazione degli impianti, controsoffittatura, rifacimento della pavimentazione e tinteggiatura, rifacimento parziale della pavimentazione esterna: trattasi di interventi che senza dubbio integrano interventi di manutenzione ordinaria” (TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 21 marzo 2014, n. 1736).
  • Non è necessario il permesso di costruire solamente per la realizzazione di modeste opere di pavimentazione, laddove non siano state realizzate opere murarie o eliminato verde preesistente, ovvero urbanizzato il terreno mentre occorre invece il permesso di costruire, quando le opere di pavimentazione, in ragione delle dimensioni delle stesse e dei materiali utilizzati determinino una irreversibile trasformazione dello stato dei luoghi” (TAR Abruzzo, L’Aquila, sez. I, sent. 4 novembre 2021, n. 496);
  • La realizzazione di lavori di rifacimento della pavimentazione di un camminamento sono ascrivibili alla categoria delle “opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni” di cui all’art. 6, comma 1, lett. e-ter, del d.P.R. n. 380/2001 (previsione introdotta dall’art. 1, comma1, lett. b) n. 3 del D.Lgs. n. 222 del 25.11.2016), non necessitanti di alcun titolo abilitativo. Tale intervento, se effettuato in zona vincolata, non richiede l’autorizzazione paesaggistica: l’allegato A punto A12 del DPR n.31 del 13.2.2017, infatti, esonera da autorizzazione paesaggistica gli <interventi da eseguirsi nelle aree di pertinenza degli edifici non comportanti significative modifiche degli assetti planimetrici e vegetazionali, quali l’adeguamento di spazi pavimentati, la realizzazione di camminamenti, sistemazioni a verde e opere consimili che non incidano sulla morfologia del terreno, nonché, nelle medesime aree, la demolizione parziale o totale, senza ricostruzione, di volumi tecnici e manufatti accessori privi di valenza architettonica, storica o testimoniale, l’installazione di serre ad uso domestico con superficie non superiore a 20 mq, a condizione che tali interventi non interessino i beni di cui all’art. 136, comma 1, lettera b) del Codice>”: TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 13 dicembre 2019, n. 1966.

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Diversamente, è stato ritenuto necessario il permesso di costruire:

  • nel caso di area pavimentata pari a circa 30 metri quadrati (mt. 3,80 x mt. 7,90) e consistente nella posa in opera di mattonelle su massetto cementizio, effettuata in corrispondenza dell’ingresso dell’abitazione con funzione di marciapiede (TAR Basilicata, 6 dicembre 2013, n. 770);
  • per una piattaforma in cemento sporgente al di fuori del piano di campagna per circa 25 cm. (TAR Marche, sez. I, sent. 24 febbraio 2012, n. 134);
  • per la realizzazione di una pavimentazione per una superficie di ben 380 mq., che “non può certamente qualificarsi quale attività edilizia libera, andando a porsi in contrasto con la destinazione agricola dell’area” (TAR Piemonte, sez. II, sent. 23 luglio 2019, n. 819);
  • per una pavimentazione con pietra locale dell’area cortilizia con estensione di mq. 56 (TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 13 maggio 2021, n. 1210: nell’occasione i giudici hanno affermato che “tale tipologia di intervento è realizzabile in regime di edilizia libera soltanto laddove costituisca un’entità minima, così da ritenersi realmente irrilevante dal punto di vista urbanistico ed edilizio”, richiamando TAR Puglia, Lecce, sez. II, sent. 27 febbraio 2020, n. 257);
  • per un’area esterna pavimentata di “ 8,50 x 8,50 circa”, che “certamente determina una tangibile trasformazione urbanistico – edilizia e non rientra fra le attività di edilizia libera” (TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 30 marzo 2021, n. 477) >> questa l’abbiamo esaminata in dettaglio in questo articolo

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si è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

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Avvocato, esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; componente del Comitato scientifico della rivista L’Ufficio Tecnico, collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore. Titolare dello Studio legale Petrulli (www.studiolegalepetrulli.it).

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Esperta in materia legislativa, si occupa di disposizioni normative e di giurisprudenza di interesse per il cittadino. Collabora da anni con Maggioli Editore, curando alcune rubriche on line di informazione quotidiana con particolare attenzione alle sentenze della Corte di Cassazione in materia fiscale e condominiale.

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