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Superbonus e documentazione storia immobile: il Comune non può negare l’accesso agli atti

Il Tar dà ragione al proprietario che richiede i titoli legittimanti la costruzione dell'immobile da ristrutturare con Superbonus. Il Comune dovrà esibire la documentazione richiesta

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Per poter accedere alla super agevolazione 110 non è necessario ricostruire lo stato legittimo degli immobili, tuttavia è possibile imbattersi in situazioni che richiedono necessariamente una ricerca sul passato dell’immobile sul quale eseguire i lavori agevolati.

A tal proposito prendiamo in esame, in questo articolo, il caso oggetto di una sentenza del TAR di Napoli (n.1681/2022 14 marzo) attraverso la quale viene stabilito che i Comuni non possono negare la documentazione che consente di ricostruire la storia amministrativa dell’immobile.

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Vediamo nel dettaglio.

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Lo stato legittimo dell’immobile

Prima di analizzare nel dettaglio il contenuto della Sentenza, ricordiamo la definizione di legittimità edilizia così come stabilito dal comma 1-bis dell’art. 9-bis al d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, formulato dal d.l. 76/2020 e modificato con l. 120/2020 di conversione:

“1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.

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Anche se con la CILA-Superbonus non è richiesta la dichiarazione dello stato legittimo, va detto che è buona norma risalire alla storia dell’immobile. Il professionista tecnico che segue il progetto potrà in questo modo verificare lo stato legittimo e muoversi di conseguenza. Questo perché se dovesse esserci un abuso sull’immobile, lo stesso potrebbe essere oggetto di sanzioni da parte della pubblica amministrazione, sbagliato pensare che la CILA possa sanare un abuso!

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Il caso oggetto della Sentenza

Tornando al caso esaminato dal TAR: il proprietario di un immobile, sul quale intende eseguire lavori di ristrutturazione usufruendo del 110, fa richiesta di copia conforme della propria licenza edilizia perché vorrebbe disvelare i titoli legittimanti la costruzione dell’immobile di proprietà.

Tuttavia la richiesta non viene soddisfatta dal Comune che dopo circa tre mesi comunica al cittadino di non essere in grado di rinvenire il faldone della citata licenza edilizia.

In risposta, il proprietario inoltra una nuova richiesta di accesso agli atti e reclama l’estrazione di una copia diversi documenti tra i quali: piani di lottizzazione, licenze di abitabilità, licenze edilizie, pareri della Soprintendenza e fogli mappali del Catasto dei terreni.

Non avendo alcun riscontro, il proprietario si è poi rivolto al Tar.

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Accesso agli atti garantito

Il proprietario ha rivendicato la legittimità della sua richiesta di accesso agli atti. Per i giudici la richiesta è lecita e deve essere garantita in quanto si tratta di un diritto di accesso alla documentazione richiesta funzionale all’esercizio delle proprie indefettibili prerogative di proprietario dell’immobile.

Il TAR spiega che nel caso in questione sussiste un interesse personale, attuale e concreto all’ottenimento di atti afferenti alla legittimità edilizia ed urbanistica dell’immobile. Difatti i documenti di cui si parla si riferiscono ai titoli che giustificano la legittimità edilizia dell’immobile di proprietà sul quale si intendono avviare i lavori di Superbonus.

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Alla luce di tali considerazioni, il TAR di Napoli dà ragione al proprietario e il Comune dovrà esibire la documentazione richiesta, consentendo altresì la estrazione di copia, entro sessanta giorni dalla comunicazione o notificazione.

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Manuale del progettista per gli interventi sull'esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari

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I professionisti tecnici svolgono un ruolo fondamentale per ciò che concerne i titoli edilizi e le procedure abilitative, assumendosi la responsabilità delle opere edilizie assentite sotto il profilo penale, deontologico, amministrativo e civile.

Per supportare i tecnici nasce dunque l’idea di quest’opera, che si configura come un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: dalle procedure edilizie alla verifica della conformità, dalle analisi vincolistiche alla pianificazione delle complessità fino alla individuazione delle criticità.

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Marco Campagna
Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Autore del blog “Diari di un Architetto” (architetticampagna.blogspot.it), luogo di approfondimento dei temi di urbanistica, di edilizia e argomenti direttamente collegati, di cui cura in prima persona sia i post che le risposte ai numerosi commenti; il blog è diventato nel tempo un luogo di scambio di competenze professionali ed è fonte di approfondimento tanto per l’autore quanto per i numerosi lettori.

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