Condominio: Guida 2016

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    Guida 2016 al Condominio

    La legge 11 dicembre 2012, n. 220 e la “novella” costituita dal decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145  hanno contribuito a riformare in maniera rilevante la disciplina del condominio. Nello specifico sono numerose le novità relative all’amministratore che è oggi chiamato a svolgere la propria attività in modo più rigoroso e professionale, attenendosi a tutta una serie di obblighi fissati direttamente dalla legge (in particolare leggi: Amministratore Condominio è responsabile se i lavori non sono eseguiti a regola).

    Insomma, a 70 anni di distanza dalla redazione del codice civile, il legislatore ha deciso di mettere mano al tentativo di fare ordine nell’intreccio di sentenze ed opinioni stratificatesi nel corso dei decenni, con l’intento di rapportare il condominio alle trasformazioni della società. Nel tentativo di aiutarvi in questo contesto di cambiamento, abbiamo realizzato questa pagina dedicata al condominio, che si struttura in più parti:

    1) la normativa
    2) la parte operativa
    3) le spese condominiali
    4) la parte tecnica
    5) gli strumenti editoriali per approfondire il tema

    Un’ultima parte, la prima che incontrerete di seguito, riguarda gli aggiornamenti che man mano faremo alla pagina, utili a tenervi sempre al passo con le novità in materia.

     

    Condominio: tutte le news in tempo reale

    Detrazione 50 % ristrutturazione e Condominio
    Manutenzioni ordinarie e straordinarie, interventi di ristrutturazione edilizia, risparmio energetico e sulla sicurezza impegnano le finanze del condominio mantenendo viva l’industria edile, anche grazie alle detrazioni 50%… Continua a leggere in: Spese ristrutturazione condominio: le ha fatte il 40% delle famiglie

    Ecobonus 65 % e Condominio
    Un amministratore di condominio ha posto una domanda sull’ecobonus 65% in condominio. Nel caso di interventi per aumentare l’efficienza energetica, non gli era chiara la documentazione da inviare. Approfondisci Ecobonus 65% in Condominio, quale documentazione bisogna inviare all’Enea?

    Balconi
    Secondo la Cassazione (sentenza n. 1990/2016), i balconi in condominio, anche aggettanti, si possono considerare beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio condominiale e lo rendono esteticamente migliore. Leggi per approfondire: Balconi in Condominio: sono una parte comune o privata?

    Anche se è stata autorizzata dall’amministrazione comunale, una serra realizzata sul terrazzo di un condominio deve essere rimossa se è vietata dal regolamento condominiale e se altera la facciata dell’edificio. Approfondisci Condominio, la serra sul terrazzo è da smontare se altera la facciata

    Unioni civili e convivenze di fatto in condominio: come funzionano?
    Non saranno poche le questioni interpretative che la giurisprudenza dovrà dipanare. Abbiamo fatto una sintesi di quali sono le disposizioni che riguardano la disciplina condominiale in materia di unioni civili e convivenze di fatto, con particolare attenzione al ruolo dell’amministratore, quello dell’abitatore e infine dell’assegnatario: CLICCA QUI PER APPROFONDIRE UNIONI CIVILI E CONVIVENZE IN CONDOMINIO.

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    Normativa per il Condominio

    Il percorso di riforma della materia afferente al condominio parte con la legge 11 dicembre 2012, n. 220 che, tra le altre novità di rilievo, amplia il novero delle attività poste in capo alla figura dell’amministratore di condominio e fissa quorum assembleari più bassi per facilitare il raggiungimento delle decisioni condominiali. Va detto che tale testo di legge ha contribuito a sollevare una serie di ambiguità interpretative che hanno costretto il legislatore ad emanare un altro provvedimento (il decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145 convertito in legge il 21 febbraio 2014).

    Per una prima visione in merito ai cambiamenti in materia leggi il nostro articolo intitolato Condominio, l’uso diretto delle cose comuni: disciplina e novità.

    Con riferimento alle novità per l’amministratore leggi l’articolo Amministratore di condominio: cosa cambia in materia di formazione.

    Per un punto di vista generale leggi Riforma del Condominio, ecco le norme immediatamente operative.

    Per un focus specifico su tutte le modifiche intercorse nella disciplina si suggerisce il volume intitolato La nuova disciplina del condominio dopo la legge 9/2014, di Gianfranco Di Rago e Giuseppe Bordolli: il libro segue l’articolato della legge di riforma riportando articolo per articolo, il testo aggiornato delle varie norme del codice civile e delle relative disposizioni di attuazione messo a confronto con quello degli articoli a oggi in vigore ed evidenziando in grassetto le modifiche e le integrazioni. Ogni disposizione è seguita da un sintetico commento teso a evidenziare le principali novità e le prime ricadute applicative delle nuove previsioni legislative.

    Parte operativa

    Le novità nella disciplina condominiale non sono certo poche, anche se talora con un coordinamento ed una formulazione tecnica che lasciano a desiderare. Ecco alcuni cambiamenti operativi da sottolineare: un ampliamento del panorama degli obblighi per l’amministratore e dei casi di revoca giudiziale dello stesso, con riconduzione della sua attività nell’ambito del mandato; maggiore rigore e puntualità nel perseguire le morosità dei condomini ed in genere nella riscossione delle somme dovute al condominio dai vari obbligati; possibilità di modificare la destinazione delle parti comuni (ma con l’elevata maggioranza dei quattro quinti). E non soltanto. La riforma del condominio ha inoltre provveduto ad ampliare le competenze dell’assemblea  nelle materie di interesse comune con la significativa possibilità di incidere sulla destinazione d’uso delle cose comuni e di deliberare sui comportamenti dannosi a riguardo, anche su iniziativa di un solo condomino.

    Per un primo approfondimento operativo leggi l’articolo Condominio, l’uso diretto delle cose comuni: disciplina e novità e Il decoro architettonico nel condominio: vademecum operativo.

    Per un ulteriore focus consulta invece I segreti del nuovo condominio: la chiave per decrittarli (in 85 voci).

    Per mettere ordine nella multiforme materia ed orientarsi all’interno dei cambiamenti Maggioli Editore ha elaborato un vero e proprio prontuario della nuova disciplina in ambito condominiale: una vera e propria inquadratura panoramica sulla vasta problematica del nuovo condominio, con l’obiettivo principale di delineare con chiarezza l’attuale quadro complessivo, come scaturito dopo la riforma, dando forma coerente allo stato della relativa evoluzione giurisprudenziale. Il titolo dell’opera è Prontuario operativo del nuovo condominio: a firmarla è Giuseppe Maraldo.

    Vi proponiamo anche una Guida operativa gratuita intitolata Le tabelle delle maggioranze in condominio: all’interno della Guida viene riportata una dettagliata “tabella delle maggioranze”, opportunamente rielaborata per adattarla ai mutamenti legislativi e giurisprudenziali e corredata da ricche note esplicative.

    Spese condominiali

    La legge di riforma del condominio e la recente legge 21 febbraio 2014, n. 9 hanno cercato di chiarire alcuni aspetti critici relativi alla ripartizione delle spese, introducendo norme nuove e recependo le soluzioni offerte dalla giurisprudenza che molto spesso ha svolto una pregevole azione chiarificatrice, senza tuttavia, in molti casi, riuscire a fornire punti fermi a causa di decisioni contraddittorie capaci di ostacolare l’attività degli operatori del settore e favorito la litigiosità dei condomini. In tale direzione risulta importante cercare di comprendere e mettere a sistema le disposizioni introdotte dal legislatore negli ultimi 3 anni: è evidente come attraverso tale elaborazione diventi possibile comprendere i principi generali  posti alla base della ripartizione degli oneri condominiali anche alla luce delle novità normative. A questo riguardo va segnalato un prezioso strumento di lavoro targato Maggioli dal titolo Guida alla ripartizione delle spese condominiali. Si tratta di una Guida, giunta alla seconda edizione, che si rivolge a operatori del settore (amministratori di condominio, avvocati, notai) e condomini con l’obiettivo di sciogliere i numerosi dubbi e le incertezze determinate dalla normativa recentemente riformata.

    Per ulteriori informazioni leggi l’articolo L’elenco delle parti comuni dopo la Riforma del Condominio.

    Oppure consulta l’articolo Gronde e doccioni nel condominio: costituiscono sempre bene comune?

    In questo contesto assumono rilievo anche i concetti di contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese di riscaldamento: lo scorso anno il Governo italiano ha recepito la direttiva 2012/27/UE tramite il decreto legislativo n. 102/2014, che ha reso obbligatoria la misurazione individuale del calore consumato negli edifici. Nello specifico, la contabilizzazione del calore indiretta si applica a tutti quegli edifici condominiali dotati di un impianto di riscaldamento centralizzato a distribuzione verticale e implica l’installazione di valvole e ripartitori su tutti i radiatori in tempi assai stretti. All’interno della nostra Pagina speciale dedicata alla Contabilizzazione del calore e ripartizione spese vengono fatte confluire in un unico dossier tutte le informazioni riguardanti la contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese per il riscaldamento, con una specifica attenzione nei confronti  di amministratori di condominio, professionisti termotecnici e cittadini interessati al fine di conoscere gli aspetti legislativi e normativi, tecnici, gestionali, amministrativi, di monitoraggio e assistenza nel tempo.

    Parte tecnica

    La legge 11 dicembre 2012, n. 220 non ha modificato l’inquadramento e il fenomeno condominio che continua ad essere regolato dagli articoli da 1117 a 1139 c.c. Il nuovo testo dell’art. 1117 conferma che le cose, gli impianti ed i servizi non sono considerati in modo unitario, ma separatamente, quali singoli beni giuridici legati ai piani o alle pozioni in modo strumentale. Tale disposizione continua ad avvalorare la rilevanza del collegamento tra i beni strumentali e i beni finali. In questo senso il condominio si configura come una particolare forma di comunione e la relazione di accessorietà costituisce il fondamento tecnico dell’attribuzione del diritto di condominio ex art. 1117 c.c., il quale continua ad essere la chiave per individuare quali, in un caseggiato di condominio, siano le cose comuni.

    D’altro canto la riforma del condominio ha innovato anche la materia della sicurezza all’interno degli immobili condominiali, con particolare riferimento agli aspetti correlati ai luoghi di lavoro e soprattutto all’impiantistica a corredo dell’edificio. Per chiarire in maniera sintetica i nodi che compongono il tema leggi l’articolo La gestione della sicurezza nel condominio: focus e consigli.

    Per un approfondimento di qualità Maggioli Editore consiglia il volume La sicurezza e la gestione tecnica del condominio:  un prodotto editoriale in cui la complessa materia viene condensata per fornire all’amministratore di condominio, oltre alle prescrizioni che rappresentano obblighi diretti, anche un panorama degli adempimenti di cuona pratica cui dovrà attenersi e quelli che dovrà richiedere ai fornitoriquando operano sul bene in custodia.

    Condominio: strumenti editoriali per approfondire

    Maggioli Editore mette disposizione una serie di strumenti editoriali operativi per affrontare le novità che la Riforma del condominio porta con sé. In prima battuta è importante presentare il volume La nuova disciplina del condominio dopo la legge 9/2014 di Giuseppe Bordolli e Gianfranco Di Rago: il volume, seguendo l’articolato della legge di riforma e della recenti modifiche alla stessa, riporta, articolo per articolo, il testo aggiornato delle varie norme del codice civile e delle relative disposizioni di attuazione, evidenziando in grassetto le modifiche e le integrazioni. Ogni disposizione è quindi seguita da un sintetico commento teso a evidenziare le principali novità e le prime ricadute applicative delle nuove previsioni legislative.

    La nuova disciplina del condominio dopo la legge 9/2014

    La nuova disciplina del condominio dopo la legge 9/2014

    Gianfranco Di Rago, Giuseppe Bordolli, 2014, Maggioli Editore

    La legge 11 dicembre 2012, n. 220, pubblicata in Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012, n. 293, che ha riformato la disciplina del condominio, è entrata in vigore il 18 giugno. Le novità che la nuova normativa ha introdotto riguardano molto da vicino la vita quotidiana...

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    Il tema della sicurezza unito agli aspetti della gestione e valorizzazione degli immobili riveste un ruolo particolarmente importante nell’attuale momento storico. In questa direzione agli amministratori di condominio è assegnato un compito di crescente responsabilità. Per approfondire il tema nei suoi dettagli più importanti e fornire una guida insostituibile in materia, si consiglia il volume La sicurezza e la gestione tecnica del condominio, di Nicola Mordà e Paola Boati. Il volume si suddivide in strutturati capitoli tematici che spaziano dagli aspetti giuridici del condominio alla sicurezza degli impianti, transitando per gli aspetti di sicurezza statica ed un punto di vista sul miglioramento delle prestazioni energetiche del condominio. Un focus particolare è infine dedicato al delicato tema dei manufatti contenenti amianto (con una analisi della valutazione dei rischi ed una disamina degli interventi possibili per la prevenzione e protezione).

    La sicurezza  e la gestione tecnica  del condominio

    La sicurezza e la gestione tecnica del condominio

    Nicola Mordà - Antonio C. Pallone - Paola Boati, 2015, Maggioli Editore

    Il tema della gestione e valorizzazione degli immobili riveste un ruolo particolarmente importante nell’attuale momento storico.
    Agli amministratori di condominio è assegnato un compito di crescente responsabilità sotto questo...

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    Per comprendere ed approfondire le ingenti novità in materia di condominio va poi suggerito il Prontuario operativo del nuovo condominio, redatto da Giuseppe Maraldo. Il testo si configura come un prontuario idoneo a conferire una panoramica accurata sulle vaste problematiche inerenti alla disciplina del nuovo condominio con l’obiettivo principale di delineare con chiarezza l’attuale quadro complessivo, come scaturito dopo la riforma, dando forma coerente allo stato della relativa evoluzione giurisprudenziale. La strutturazione in ordine alfabetico, con 85 voci e oltre 110 sottovoci, ne fa uno strumento agile e snello per una immediata lettura dei vari argomenti, coordinati tra loro in forma sistematica in modo da costituire un complesso organico per una efficace visione del tema cercato.

    Prontuario Operativo del nuovo condominio

    Prontuario Operativo del nuovo condominio

    Giuseppe Marando, 2015, Maggioli Editore
    Il “prontuario” è un panorama sulla vasta problematica del nuovo condominio, volto a delinearne l’attuale quadro complessivo, quale scaturito dopo la riforma condominiale del 2012, ed a rappresentare lo stato della relativa evoluzione giurisprudenziale. La...

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    È inoltre disponibile anche un pratico e-book che vuole essere uno strumento di lavoro pratico ed essenziale per ogni operatore del settore, compresi i frequentatori dei corsi obbligatori previsti dalla legge per la formazione, iniziale o periodica, degli amministratori. Si tratta di 50 casi risolti del condominio dopo la riforma, di Giuseppe Bordolli. All’interno viene proposta l’analisi di casi particolari con l’obiettivo di suggerire le possibili soluzioni alle problematiche di maggior rilievo che si possono verificare nella vita condominiale. Nell’analisi degli orientamenti giurisprudenziali, inoltre, sono evidenziate le eventuali novità/modifiche apportate alla disciplina ad opera della riforma del condominio.

    50 casi risolti del condominio dopo la riforma

    50 casi risolti del condominio dopo la riforma

    Giuseppe Bordolli, 2015, Maggioli Editore

    Questo e-book vuole essere uno strumento di lavoro pratico ed essenziale per ogni operatore del settore, compresi i frequentatori dei corsi obbligatori previsti dalla legge per la formazione, iniziale o periodica, degli amministratori. 

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