Distanze in edilizia, tra fabbricati e fasce di rispetto

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    Il regime delle distanze in edilizia, per le diverse finalità perseguite e per la tutela degli interessi delle proprietà costituisce da sempre materia in continua evoluzione sia sul piano concettuale che su quello concreto e operativo.

    La Redazione di Ediltecnico.it ha realizzato questa Pagina Speciale Distanze in Edilizia con lo scopo di fornire articoli di approfondimento, notizie e segnalazione di sentenze relative all’argomento. Il dossier prende in esame anche temi molto affini, quali, ad esempio, le fasce di rispetto ferroviario o cimiteriale.

    Questa raccolta di informazioni costituisce un essenziale compendio da sfruttare insieme al volume   Il regime delle distanze in edilizia realizzato da Romolo Balasso e Piefrancesco Zen per i tipi Maggioli Editore.

    Distanze in edilizia: approfondimenti

    In questa sezione sono riportati e organizzati tutti gli articoli di approfondimento realizzati sul tema delle distanze tra fabbricati, suddivise per comode categorie

    Distanze in edilizia: impianti

    Il tema del rispetto delle distanze legale degli impianti di telefonia è molto sentito per le implicazioni sulla salute della comunità. Pubblichiamo in questa sezione gli approfondimenti relativi a tale argomento, perlopiù riguardanti commenti e analisi delle numerose sentenze dei tribunali.

    Analizzando la sentenza del 16 aprile 2014 del Consiglio di Stato (sez. III), l’arch. Mario Di Nicola esordisce con un quesito: È legittimo da parte dei Comuni imporre il rispetto della distanza dai fabbricati per gli impianti di telefonia mobile?

    Distanze in edilizia: balconi e verande

    Un balcone con una sporgenza di circa 50 cm deve essere considerato rilevante ai fini del calcolo delle distanze in edilizia, secondo quanto disposto dal decreto 1444/1968?

    Nel post Distanze in edilizia: il caso della sporgenza di un balcone, la nostra blogger Antonella Mafrica analizza la decisione del TAR Lombardia 9 agosto 2013, n. 2065.

    E sempre sul tema degli sporti, l’arch. Mario Di Nicola risponde alla domanda: I balconi sono esclusi dal computo delle distanze?

    Recentemente abbiamo parlato anche di pergotende. Una sentenza del Consiglio di Stato ha stabilito che possono essere edificate senza dover richiedere il permesso di costruire (leggi l’articolo di commento), ma anche per questi manufatti edilizi continua a rimanere in vigore l’inderogabilità delle distanze legali (leggi l’articolo)

    Distanze in edilizia: involucro edilizio

    La sentenza 22 novembre 2013 n. 5557 del Consiglio di Stato stabilisce alcuni elementi importanti sul regime delle distanze in edilizia, anzitutto chiarendo che il limite vale per tutti i lati dell’edificio che presentino o meno pareti finestrate.

    Nella sentenza si trova anche la corretta definizione di “parete finestrata” e vengono ribaditi i criteri di calcolo delle distanze tra i fabbricati. È possibile leggere un commento approfondito sulla sentenza nel post Distanze in edilizia, il limite vale da tutti i lati dell’edificio realizzato dalla Redazione di Ediltecnico.it.

    E sempre del concetto di parete finestrata si è occupato l’arch. Mario Di Nicola nel post Distanze tra edifici, quando una parete può considerarsi finestrata?

    Sulle canne fumarie e sul regime delle distanze, si è pronunciato recentemente il TAR Piemonte con la sentenza 1052 del 9 ottobre 2013. Analizza la sentenza, indicando quali sono le norme da rispettare per la sua realizzazione l’arch. Mario Di Nicola nell’articolo Realizzazione di una canna fumaria: quali norme rispettare?

    Anche l’isolamento a cappotto può essere coinvolto nel calcolo delle distanze. È il caso dell’importante Corte Costituzionale che nella sentenza 11 maggio 2012, n. 114 ha stabilito che la distanza di 10 metri tra edifici è inderogabile anche nel caso in cui siano presenti termocappotti.

    È possibile leggere un commento alla sentenza nel post Distanza tra edifici, nessuna deroga anche per l’isolamento a cappotto.

    Legato alle distanze, anche se in questo caso specifico di parla di alberi, vi è il problema del c.d. “diritto di veduta” che è stato oggetto della sentenza 27 febbraio 2012 n. 2973 della Corte di Cassazione, analizzata nel post Il diritto di veduta può incrinare il rapporto di vicinato realizzato da Paolo Costantino.

    Distanze in edilizia: sopraelevazioni

    Anche le sopraelevazioni di un fabbricato fanno parte di quegli interventi a cui si applicano le norme sulle distanze. Tratto dalla quarta edizione di marzo 2014 del volume dell’arch. Balasso e dell’avv. Zen, pubblichiamo l’illustrazione di un caso pratico di sopraelevazione.

    Sul fatto che un torrino scala sia da considerare un volume tecnico o una sopraelevazione, si è pronunciato il Consiglio di Stato con la sentenza n. 1512/2014 commentata per Ediltecnico.it dall’architetto Mario Di Nicola in questo post.

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    Riccardo Mazzon, 2013, Maggioli Editore

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    Il regime  delle distanze in edilizia

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    Romolo Balasso - Pierfrancesco Zen, 2015, Maggioli Editore

    Questa V edizione del volume consente di avere uno strumento di lavoro sempre aggiornato sulle tematiche inerenti le distanze in edilizia. In particolare si è tenuto conto dei seguenti aggiornamenti sia normativi che giurisprudenziali:
    •  si sono...

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    I criteri di misurazione delle distanze in edilizia

    Quali sono i criteri di misurazione delle distanze in edilizia? L’articolo 9 del decreto 1444/1968 prescrive che la distanza minima assoluta di 10 metri debba intercorrere tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Ma cosa significa?

    Abbiamo chiesto chiarimenti all’arch. Romolo Balasso, presidente del Centro Studi Tecnojus e autore, insieme all’avv. Pierfrancesco Zen, dell’apprezzato volume[shopmaggioli code=”3″ mode=”link”] Il regime delle distanze in edilizia[/shopmaggioli], pubblicato per i tipi Maggioli Editore.

    “La misura della distanza”, spiega Balasso, “è da riferire, per espressa previsione letterale della norma, dalle pareti di edifici che si fronteggiano. Si tratta di una misura da parete a parete senza considerare scale, terrazze e corpi aggettanti non corrispondenti a volumi coperti, anche se destinati a estendere e ampliare la consistenza del fabbricato, come invece accade per le costruzioni civilistiche”.

    Anche la Corte di Cassazione è intervenuta sul tema dei criteri per la misurazione delle distanze in edilizia tra fabbricati. Con la sentenza 7285/2005, per esempio, la Suprema Corte asserisce che la misura della distanza si applica, in analogia con la distanza prescritta dall’art. 873 c.c., soltanto alle pareti che si fronteggiano e la misurazione deve essere effettuata in modo lineare e non radiale (o a raggio), come invece previsto in materia di vedute (art. 907 c.c.).

    La distanza tra fabbricati non si determina in modo radiale. Facendo avanzare verso il confine in linea retta le pareti non si incontrano in alcun punto

    Sempre la Cassazione, con la sentenza 2975/1998, scrive che la misurazione lineare del distacco, sempre limitatamente alle pareti che si fronteggiano, deve essere eseguita in linea perpendicolare (ortogonali) tra fronti diversi.

    L’edificio B fronteggia l’edificio A per il principio della reciprocità e non per il ricorso a criterio di misurazione della distanza in senso radiale

    Notizie e aggiornamenti sulle Distanze in edilizia

    Accedendo al link Dossier Distanze in Edilizia è possibile visualizzare tutti gli articoli, le news e le segnalazioni relative al tema pubblicate sul quotidiano online Ediltecnico.it.

    Il Dossier si aggiorna automaticamente ogni volta che viene reso disponibile un nuovo contenuto classificato con la keyword “Distanze in edilizia”.

    Tra le notizie più recenti si segnalano le modifiche apportate dal Decreto del Fare:

    Distanze tra edifici e standard urbanistici: 5 punti essenziali dopo il Decreto del Fare

    Decreto del fare, meno vincoli sulle distanze in edilizia

    Giurisprudenza sulle Distanze in edilizia

    Questa sezione raccoglie le sentenze di maggiore interesse che tribunali amministrativi, Consiglio di Stato, Cassazione e Corte Costituzionale hanno prodotto nel corso del tempo sulle distanze in edilizia.

    “La distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore a quella di ciascun fronte dell’edificio da costruire, fa riferimento alla distanza fra fabbricati e non alla distanza di questi dal confine. […] La distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, va rispettata in tutti i casi, trattandosi di norma volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario, e pertanto non è eludibile in funzione della natura giuridica dell’intercapedine. […] La distanza di dieci metri, che deve sussistere tra edifici antistanti, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano”.

    Consiglio di Stato Sez. IV, Sentenza 5 dicembre 2005, n. 6909

    “La realizzazione di strutture in muratura, pur sovrastate da una terrazza, per il loro carattere di stabilità e permanenza costituiscono intervento di sopraelevazione che rappresenta una vera e propria “costruzione” in relazione alla quale deve trovare applicazione la disciplina del codice civile sulle distanze legali. […] La disposizione di cui all’art. 9, comma 1 n. 2, D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, essendo volta non alla tutela del diritto alla riservatezza, bensì alla salvaguardia d’imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, e quindi tassativa e inderogabile, non solo impone al proprietario dell’area confinante col muro finestrato altrui di costruire il proprio edificio ad almeno dieci metri da quello, senza alcuna deroga neppure per il caso in cui la nuova costruzione sia destinata a essere mantenuta a una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell’art. 907 comma 3, c.c., ma vincola anche i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima e va annullata”.

    TAR Puglia (lecce) Sez. III, Sentenza 28 settembre 2012, n. 1624

    “La regola della distanza di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti vincola anche i comuni in sede di formazione e di revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima e va disapplicata, essendo consentita alle amministrazioni locali solo la fissazione di distanze superiori”.

    TAR Lombardia (Milano) Sez. IV, Sentenza 7 giugno 2011, n. 1419

    Fasce di rispetto e vincoli sulle distanze

    a pianificazione urbanistica per la gestione del territorio genera, da sempre, un interesse diffuso nella collettività e nei titolari di diritti reali delle aree coinvolte a vario titolo nella zonizzazione di piano. La suddivisione del territorio, infatti, non sempre soddisfa le aspettative degli interessati, poiché dalla medesima può derivare una limitazione al diritto di proprietà con l’imposizione di destinazioni di interesse pubblico, quali: verde pubblico, servizi di interesse pubblico, vincoli di rispetto cimiteriale, vincoli di rispetto ferroviario, della viabilità, ecc.

    Per approfondire leggi anche Limitazione al diritto di proprietà nelle scelte urbanistiche dell’arch. Mario Di Nicola

    L’architetto Mario Di Nicola ha scritto un articolo chiaro e operativo su quali sono le opere edilizie che possono essere realizzate entro la fascia di rispetto del percorso della ferrovia e che richiedono una specifica autorizzazione, che vanno solo segnalate alle Ferrovie e quelle per cui non serve né permesso né segnalazione: Distanze dal nastro ferroviario, ecco le opere soggette ad autorizzazione.

    Antonella Mafrica, invece, ha commentato la sentenza del TAR Veneto 932/2013 sul vincolo di inedificabilità assoluta all’interno delle zone che ricadono entro la fascia di rispetto di 200 metri dai confini dei cimiteri. La fattispecie è collegata alla presenza di un autolavaggio, ma il concetto ha evidentemente una validità più ampia.

    Sul vincolo di inedificabilità assoluta nelle fasce di rispetto dei corsi d’acqua, si occupa l’arch. Mario Di Nicola nel post Fascia di rispetto dei corsi d’acqua, inedificabilità assoluta o derogabile?

    Sempre l’arch. Mario Di Nicola ha analizzato le recenti giurisprudenze che definiscono meglio i contorni della normativa e in particolare sul vincolo cimiteriale di 200 metri.

    Normativa essenziale

    La norma fondamentale che regola il regime delle distanze in edilizia è il Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge n. 765 del 1967.

    Articolo 1 – Campo di applicazione delle disposizioni del presente decreto

    Articolo 2 – Zone territoriali omogenee ai sensi dell’art. 17 L. 765/67

    Articolo 3 – Rapporti massimi, tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi

    Articolo 4 – Quantità minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o di parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogenee

    Articolo 5 – Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici destinati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi

    Articolo 6 – Mancanza di aree disponibili per le diverse zone territoriali omogenee

    Articolo 7 – Limiti di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee

    Articolo 8 – Limiti di altezza per le diverse zone territoriali omogenee

    Articolo 9 – Limiti di distanza tra i fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee