Catasto, il Governo Monti pronto alla riforma

La Casa continua ad essere al centro dei pensieri e delle riforme del nuovo esecutivo di governo guidato da Mario Monti.

In questi giorni si è fatta sempre più insistente l’ipotesi di una riforma del catasto per l’adeguamento dei valori catastali degli immobili a quelli di mercato.

Novità più importante è la determinazione del valore di un immobile in base ai metri quadri e non più in base ai vani.

Secondo gli obiettivi annunciati dal Governo la revisione del catasto diventerà la base su cui applicare tutte le imposte sugli immobili, prima tra tutte l’IMU, Imposta Municipale Unica e tale riorganizzazione sarà accompagnata da una riduzione delle aliquote.

Nella Relazione alla Manovra Monti, pubblicata nei giorni scorsi, sono contenuti i primi elementi per la revisione degli estimi catastali.

“E’ noto che le attuali rendite catastali,su cui si basa in larga parte la tassazione immobiliare, non sono più congrue rispetto ai valori di mercato.

Si possono citare, a titolo esemplificativo, alcuni dati che chiariscono la distanza dei valori catastali da quelli di mercato, riportati nel volume «Gli immobili in Italia 2011» redatto a cura dell’Agenzia del Territorio e del Dipartimento delle Finanze:

– per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in media, a 3,73 volte la base imponibile a fini ICI calcolata sul totale delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche; il medesimo rapporto, calcolato per i soli contribuenti Irpef, oscilla tra il 3,59 delle abitazioni principali e il 3,85 delle altre abitazioni;

– il suddetto rapporto medio è pari al 3,36 volte con riferimento al 24° percentile dei soggetti proprietari, ordinati in base al valore della ricchezza delle abitazioni possedute, e poi cresce fino a raggiungere un rapporto a 3,73 volte con riferimento all’84° percentile; in altri termini la distanza dal valore di mercato tende ad essere tanto maggiore quanto maggiore è il valore della ricchezza posseduta;

– i canoni di locazione sono mediamente superiori di 6,46 volte le rendite catastali.

Una delle ragioni delle discrasie evidenziate è riconducibile alla circostanza che le rendite catastali sono state rivalutate nel 1990 con riferimento al biennio 1988-1989.

L’inadeguatezza del sistema dipende dal fatto strutturale che il sistema a categorie e classi è fermo al periodo di “costruzione” del catasto urbano.

La denominazione e la classificazione delle unità immobiliari non è più adeguata ai tempi.

Inoltre, il classamento, ovvero l’operazione di classificare in una categoria ed in una classe di valore un bene immobile ordinario, è rimasto quello iniziale delineato dall’originario impianto normativo del catasto e gli unici aggiornamenti sono riconducibili a comunicazioni effettuate dai soggetti interessati, in occasione di attività di ristrutturazioni e variazioni edilizie.

Questo stato di fatto ha determinato ulteriori iniquità all’interno dei singoli comuni. Tipicamente abitazioni classate come “popolari” lo sono rimaste nel tempo, anche se oggi, pur essendo ubicate in zone centrali, il loro valore è di fatto più elevato di edifici di “civile abitazione” ubicati in zone semicentrali o, addirittura, periferiche.

Da quanto premesso segue che per favorire una maggiore equità nella determinazione delle basi imponibili catastali e conseguire una perequazione effettiva tra i diversi territori urbani è necessario porre in essere una riforma del sistema estimativo del catasto edilizio urbano.

Il disegno di riforma è imperniato sui seguenti elementi:

– la costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione;

– la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari;

– il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie;

– il superamento, per abitazioni e uffici, del “vano” come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la “superficie” espressa in metri quadrati;

– la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili speciali”.

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