Riforma del condominio, indicazioni per sicurezza e pannelli solari
Riforma del condominio, indicazioni per sicurezza e pannelli solari

All’esame della Commissione Giustizia della Camera c’è il testo del disegno di legge sulla riforma del condominio, già approvata dal Senato. Il testo unificato uscito dal comitato (relatore l’On. Salvatore Torrisi) recepisce il ddl concorrente dell’On. Lino Duilio. Arrivano le critiche di Assoedilizia sul contenuto del testo, che riguarda anche l’installazione di pannelli solari, gli impianti di riscaldamento e raffrescamento, la sicurezza degli edifici, le variazioni di destinazione d’uso, l’architettura dell’edificio, le scale, gli ascensori e, infine, i procedimenti per l’approvazione delle delibere e l’amministratore condominiale.

C’è un problema: il testo uscito dalla Camera è diverso da quello del Senato, in particolare per alcuni punti chiave. Un accordo modificativo è necessario, in modo da avere in Aula un testo condiviso che possa passare poi in Senato e diventare legge.

Ma incosa consiste la riforma del condominio? Le novità più interessanti sono:
– disposizioni specifiche per l’installazione di pannelli solari, antenne tv satellitari e video sorveglianza;
– maggioranze più snelle per decidere le innovazioni: per i condomini sarà molto più facile installare, per esempio pannelli solari;
– riduzione a un terzo dei millesimi (e non delle teste) della maggioranza minima per l’approvazione delle delibere in seconda convocazione;
– possibilità di cambiare le tabelle se le sopravvenute modifiche alterano i valori proporzionali dell’edificio per almeno il 20%;
– previsione di una polizza assicurativa (facoltativa) a copertura delle responsabilità professionali dell’amministratore condominiale.
– scompare la disposizione che permette all’amministratore di accedere alle singole unità immobiliari per verificare eventuali violazioni alle norme sulla sicurezza dell’edificio;
– estensione della disciplina ai supercondominii.

Di seguito le altre modifiche che riguardano più da vicino l’edilizia:
– cambi di destinazione d’uso e sostituzione delle parti comuni possono essere approvate dall’assemblea con la maggioranza dei condòmini presenti;
– se il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento non causa squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, il condomino che decide di staccarsene deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto;
– i condomini possono decidere i miglioramenti da fare sulle parti comuni: interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici ed impianti; eliminazione delle barriere architettoniche; le opere di contenimento energetico degli edifici; realizzazione di parcheggi; installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo;
– nessun condomino può eseguire, nel proprio appartamento, opere o variazioni della destinazione d’uso, tali opere danneggiano le parti comuni o individuali o pregiudicano la stabilità, la sicurezza o l’aspetto architettonico dell’edificio. Gli impianti per la ricezione radio-televisiva e per l’accesso ad altri flussi informativi da satellite, via cavo devono invadere il meno possibile le parti comuni e private;
– non possono essere realizzati impianti o opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici sia nelle parti comuni che nelle unità immobiliari private. L’amministratore può richiedere di ispezionare l’appartamento, insieme con un tecnico e convocare l’assemblea per gli opportuni provvedimenti in caso di pericolo accertato;
– se vengono modificate le parti comuni, il condomino, una volta comunicato all’amministratore, può indire l’assemblea e prescrivere modalità alternative di esecuzione, a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio;
– le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa è ripartita in base al valore delle singole unità immobiliari ed in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo;
– quando l’utilizzo di lastrici, solari e non, non sia comune a tutti i condomini, chi ne ha l’uso esclusivo deve contribuire nella spesa per riparazioni o ricostruzioni per un terzo ; i due terzi restanti sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare posseduta.

Sono arrivate anche le critiche. Prima tra tutte quella di Assoedilizia: per il presidente Achille Colombo Clerici, intervenuto a un convegno organizzato a Milano il 29 giugno scorso da Assocond Conafi, il legislatore, nella riforma del condominio che si sta delineando, fa riferimento a una tipologia di condomino anacronistica perchè si identifica prevalentemente con la famiglia-prima casa che utilizza direttamente la singola unità abitativa e sbaglia anche nel confondere il numero dei condomini col numero delle unità edilizie coinvolte nel condominio “rapportando gli obblighi di legge a queste ultime e non ai primi”.
La riforma in itinere non ha recepito la distinzione tra condominio sostanziale e condominio formale o virtuale (immobili appartenenti a differenti soggetti che si riconducono allo stesso gruppo economico, ciascuno dei quali loca le diverse unità). “L’obbligatorietà dell’istituto del condominio, con la conseguente presenza della figura dell’amministratore ordinario, si riduce ad essere una superfetazione, una sovrastruttura inutile” sostiene Clerici.

Presa in considerazione la riforma resa nota fino a oggi, Clerici ha dichiarato inoltre che l’istituto del condominio mostra “un difetto di aderenza alla evoluzione della realtà socio-economica del nostro Paese, che potrebbe crescere col tempo: come fattore di resistenza alle istanze di rinnovamento urbano ed edilizio, di appesantimento di costi e spese laddove ci si trovi in presenza di condomini formali o virtuali (sempre più frequenti ) e non sostanziali, di tensioni nei rapporti interpersonali, data l’altissima litigiosità”.

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