spese condominiali arretrate

Quando si acquista un appartamento in condominio, può sorgere un inquietante dubbio: se il venditore ha delle spese condominiali arretrate, chi deve pagarle? La legge cosa stabilisce in questo caso?

Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente. Delle spese condominiali precedenti all’anno anteriore alla vendita ne risponde invece solo il venditore. Ovviamente, per le restanti spese successive all’anno del rogito notarile ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.

Quindi, il condominio potrà indifferentemente agire nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo per le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente, ma per quelle anteriori a tale periodo il vecchio proprietario è il solo responsabile, e questo anche in presenza di patti contrari con l’acquirente.

Ci sono però altre precisazioni da fare. Ovvero, qual è il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo? In più, l’origine delle spese incide? C’è differenza tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi di manutenzione straordinaria?

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Nella pratica giudiziaria si è quindi posto il quesito di come ci si debba comportare in caso di vendita di un’unità immobiliare posta in un condominio in cui siano stati deliberati lavori di manutenzione e/o ristrutturazione.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010, ha affermato questo:

“In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, …, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.

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Tali principi sono stati accolti anche dalla sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013, che ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi.

La delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con cui gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, non sortendo alcuna incidenza l’adozione di una precedente delibera preparatoria o interlocutoria non propriamente impegnativa per il condominio.

Una sentenza del 2015 (Trib. Milano sent. n. 1240 del 20.03.2015) specifica anche che, se anche l’atto di vendita contiene clausole di diverso tenore (stabilendo, ad esempio, che a sostenere tutti gli oneri condominiali sia l’acquirente, oppure il venditore), queste avranno effetto solo come accordo personale tra le parti, ma non saranno vincolanti per il condominio.

Dalla stessa sentenza è chiarito anche che l’amministratore può richiedere all’acquirente le spese ordinarie di manutenzione e conservazione dell’edificio e per l’erogazione di normali servizi comuni, sebbene deliberate dall’assemblea prima della compravendita.

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