Il Fascicolo del Fabbricato è la documentazione propedeutica alla certificazione sismica obbligatoria ed è necessario per la messa in sicurezza degli edifici. L’ANCE ha realizzato un Dossier (DISPONIBILE QUI) in cui riporta le leggi delle Regioni che avevano già provato a rendere obbligatorio il Fascicolo del fabbricato ma la Corte Costituzionale aveva bocciato tutte le norme: Lazio, Campania, Puglia, Basilicata, Emilia Romagna e Puglia.

Perchè è stato abolito?

L’abolizione dell’obbligatorietà del fascicolo del fabbricato non si è certamente rivelato un provvedimento lungimirante”, ci aveva detto all’inizio dell’anno Sandro Simoncini, ingegnere e docente a contratto di Urbanistica e Legislazione ambientale alla Sapienza di Roma.

Il Fasciolo del Fabbricato è stato criticato per la possibile onerosità per i proprietari e le amministrazioni e (addirittura) per le perdite di valore che potrebbero coinvolgere l’immobile schedato, così scrisse l’ing. Mecatti nel lontano 2012. Ma non è più oneroso essere costretti a ricercare le informazioni solo in uno stato di emergenza?

Ecco cosa contenevano i provvedimenti nelle Regioni in cui erano stati approvati, poi subito abrogati, e una motivazione della cancellazione.

Fascicolo del Fabbricato nel Lazio

Il Lazio ha emanato la legge istitutiva del Fascicolo del fabbricato nel 2002 in cui rimandava ai comuni la competenza a prevederne l’obbligatorietà con i propri regolamenti edilizi. In questo caso non è stato abrogato, ma demandata l’istituzione dell’obbligo.

Applicazione Edifici pubblici e privati sia esistenti che di nuova costruzione.
Obbligatorietà No, è lasciata la facoltà ai Comuni di prevederne l’istituzione.
Essi provvedono a raccogliere su supporto informatico i dati relativi alle schede del fascicolo del fabbricato e a trasmettere i dati complessivi alla Regione e a tutti gli altri enti pubblici che ne facciano richiesta.
Contenuto Il fascicolo del fabbricato è riferito al fabbricato e alle sue pertinenze e deve contenere tutte le informazioni riguardanti la situazione progettuale, urbanistica, edilizia, catastale, strutturale, impiantistica e autorizzativa.

La valutazione delle condizioni di sicurezza e staticità dell’edificio è effettuata tenendo conto delle modificazioni e adeguamenti dell’edificio, conosciuti o conoscibili con l’ordinaria diligenza da parte del proprietario.

Una sintesi delle informazioni contenute nel fascicolo deve essere riportata in una scheda informatizzabile.

Il fascicolo del fabbricato e la scheda di sintesi devono essere aggiornati in occasione di ogni lavoro o modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d’uso dell’intero fabbricato o di parte di esso. L’aggiornamento deve essere effettuato anche nel caso di lavori eseguiti sul fabbricato e sulle relative pertinenze da enti erogatori di pubblici servizi, quali, tra gli altri, energia elettrica, acqua, gas, telefono.

L’aggiornamento deve essere completato entra trenta giorni dalla data di ultimazione dei lavori o delle modifiche effettuate.
In ogni caso i proprietari devono provvedere all’aggiornamento periodico del fascicolo del fabbricato e della relativa scheda di sintesi.
In occasione di compravendite o locazioni i venditori o i locatori sono tenuti, a richiesta, a fornire all’acquirente o al conduttore i dati e le informazioni contenute nel fascicolo del fabbricato e nella scheda di sintesi.

Conservazione Il fascicolo, completo di tutti gli elaborati, deve rimanere depositato presso il proprietario o l’amministratore del fabbricato, a disposizione per ogni controllo da parte delle autorità competenti.
Oneri Gli oneri per la redazione del fascicolo del fabbricato sono a carico dei proprietari. L’acquisizione presso gli uffici regionali della documentazione necessaria alla predisposizione del fascicolo non ha oneri per il richiedente. Gli enti locali possono prevedere analoghe forme di agevolazione.
Sanzioni La  violazione  dell’obbligo  di  redazione  del fascicolo del fabbricato  comporta l’applicazione a carico degli obbligati di una sanzione amministrativa pecuniaria da 2.500 euro a 5.000 euro
Rinvio a regolamento attuativo Si, la legge rinvia a un regolamento attuativo la disciplina di:

  • Contenuti minimi del fascicolo del fabbricato;
  • procedure  di  compilazione  del  fascicolo  del  fabbricato  ed  il  relativo aggiornamento;
  • modalità e princìpi delle convenzioni che i comuni stipulano con ordini e collegi professionali, finalizzate, tra l’altro, a concordare  agevolazioni economiche a favore dei proprietari degli edifici;
  • modalità di individuazione delle zone a rischio, per le quali è indispensabile la redazione del fascicolo del fabbricato.

 

Fascicolo del fabbricato: Campania

Anche la legge della Campania è del 2002. Nel Piano Casa, gli interventi sono subordinati alla predisposizione del Fascicolo di fabbricato. Di fatto la regione ha demandato ai Comuni la competenza a prevederne l’obbligatorietà nei regolamenti edilizi. Anche in questo caso non è stato abrogato, ma demandata l’istituzione dell’obbligo.

Applicazione Edifici pubblici e privati.
La legge sul piano casa ha successivamente previsto che l’efficacia delle istanze finalizzate ad ottenere i titoli abilitativi, denuncia inizio attività o permesso a costruire, per la realizzazione degli interventi da essa previsti fosse subordinata alla valutazione della sicurezza dell’intero fabbricato oggetto di intervento redatta nel rispetto delle norme tecniche delle costruzioni approvate con D.M. 14 gennaio 2008.
Obbligatorietà L’obbligo sulla istituzione è rinviato ai Comuni.
La legge sul piano casa ha stabilito che ogni fabbricato oggetto di incremento volumetrico o mutamento d’uso deve dotarsi, ai fini dell’efficacia del relativo titolo abilitativo, di un fascicolo del fabbricato che comprende gli esiti della valutazione di sicurezza e il certificato di collaudo, ove previsto.Nel fascicolo sono altresì raccolte e aggiornate le informazioni di tipo progettuale, strutturale, impiantistico, geologico riguardanti la sicurezza dell’intero fabbricato.
Contenuto Il registro storico-tecnico-urbanistico dei fabbricati (previsto dalla legge 27/2002) indica lo stato di conservazione e di manutenzione del fabbricato e delle aree e manufatti di pertinenza, al fine di tutelare e salvaguardare la pubblica e privata incolumità.
Conservazione Il registro rimane depositato e in custodia dell’amministratore o del proprietario o del delegato dei proprietari ed è esibito a richiesta di pubblici ufficiali appartenenti ad amministrazioni che hanno potere di intervento sul fabbricato.

L’istituzione del registro e la nomina del tecnico incaricato sono comunicate all’amministrazione comunale competente per territorio.
La scheda di sintesi del contenuto del registro e degli allegati è trasmessa, entro il 31 dicembre di ogni anno, all’ufficio tecnico del comune competente per territorio.

Sanzioni Sanzione amministrativa pecuniaria a carico degli obbligati di una somma da 2.500 euro a 5.000 euro e, per il tecnico incaricato, la comunicazione al rispettivo albo o collegio professionale di appartenenza.
Rinvio a regolamento attuativo L’art. 8 della LR 27/2002 che prevedeva il rinvio a un regolamento attuativo è stata dichiarata incostituzionale.
La legge sul piano casa ha rinviato al regolamento attuativo la individuazione dei contenuti del fascicolo del fabbricato nonché le modalità per la redazione, la custodia e l’aggiornamento del medesimo.

 

Fascicolo del fabbricato in Basilicata

Era stato nel Piano Casa del 2009. Era previsto l’obbligo del Fascicolo del fabbricato i cui contenuti avrebbero dovuti essere all’interno del regolamento attuativo. Il Fascicolo è stato abrogato nel 2012.

Il vice presidente del Consiglio regionale Paolo Castelluccio ha sottolineato:

“In Basilicata nonostante il Piano casa del 2009 l’avesse previsto, per gli interventi da essa disciplinati, l’obbligo di istituire un fascicolo del fabbricato, la questione è ancora rinviata a un regolamento attuativo per la definizione dei contenuti dell’importante strumento che quindi da noi non è obbligatorio (…) Si tratta pertanto di accelerare l’iter tecnico-normativo tenuto conto che il fascicolo del fabbricato è uno strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio finalizzato ad individuare le situazioni di rischio degli edifici e a programmare nel tempo interventi di ristrutturazione e manutenzione per migliorare la qualità dei fabbricati”.

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Fascicolo del Fabbricato: Emilia Romagna

L’Emilia Romagna aveva inserito l’obbligo del Fascicolo del Fabbricato per ogni immobile per cui veniva richiesto il certificato di conformità edilizia e di agibilità. L’obbligo era previsto dall’art. 24 della Legge regionale 15/2013. Poi l’obbligo era stato abrogato dall’art. 52, comma 5 della LR n. 28/2013 dal 1° gennaio 2014. Il fascicolo, obbligatorio fino alla sua abrogazione, era necessario.

Il fascicolo era composto da una scheda tecnica descrittiva, predisposta ed aggiornata da un professionista abilitato, e schede relative alle singole unità immobiliari dell’immobile.

La scheda tecnica generale descrittiva, ai sensi dell’articolo 481 del codice penale, la conformità edilizia e l’agibilità dell’immobile. Conteneva l’attestazione della sussistenza dei requisiti edilizi per la non creazione delle barriere architettoniche e per il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti secondo normativa e con riferimento al certificato di regolare esecuzione dei lavori, ai certificati di collaudo e a ogni altra dichiarazione di conformità prevista dalla legge.

Per l’introduzione delle schede tecniche il Governo preferiva l’uniformità a livello nazionale. E le schede erano stato considerate “illegittime”.

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Fascicolo del Fabbricato in Puglia

Istituito dalla Legge regionale 27/2014 abrogata dalla 6/2015. Alcune norme sarebbero state in contrasto con la legislazione statale e con il regime della proprietà, risultando anche in contrasto con i principi fondamentali della legislazione statale sul governo del territorio.

Applicazione Edifici pubblici e privati sia esistenti che di nuova costruzione.
Obbligatorietà Si, per gli immobili pubblici e privati di nuova costruzione.
Per i fabbricati esistenti elencati nella DGR 31 maggio 2011, n. 1214, pubblici o privati a uso pubblico, la redazione del fascicolo del fabbricato è obbligatoria e deve essere effettuata nel termine perentorio di sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge.I comuni possono estendere l’obbligatorietà del fascicolo ai fabbricati pubblici non elencati nella DGR 1214/2011 e privati esistenti, ricadenti in aree instabili o potenzialmente instabili, considerate a pericolosità geomorfologica e a rischio di dissesto idrogeologico. In tal caso, il fascicolo deve essere integrato da analisi di stabilità.I Comuni possono altresì estendere l’obbligatorietà del fascicolo ai  fabbricati privati esistenti ricadenti nelle zone ad alta sismicità classificate “1” e “2”. In tal caso, il fascicolo del fabbricato deve essere integrato da una valutazione di sicurezza alle azioni sismiche.Per tutti i fabbricati esistenti per i quali non è obbligatoria la redazione del fascicolo del fabbricato, deve essere redatta, a cura dei proprietari, avvalendosi di tecnici, la “Scheda informativa” del fabbricato, secondo il modello predisposto dalla Regione.
Contenuto Il fascicolo di fabbricato è riferito a un fabbricato strutturalmente indipendente e alle sue pertinenze e deve contenere tutte le informazioni riguardanti la situazione progettuale, urbanistica, edilizia, catastale, strutturale, impiantistica, nonché i dati dei relativi atti autorizzativi, nonché gli estremi e l’oggetto degli atti autorizzativi comunque denominati.

Deve essere aggiornato in occasione di ogni lavoro o di modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d’uso dell’intero fabbricato o di parte di esso. L’aggiornamento deve essere effettuato anche nel caso di lavori eseguiti da enti erogatori di pubblici servizi (luce, acqua, gas, telefono, ecc.). In ogni caso compete al soggetto obbligato l’aggiornamento nel termine perentorio di dieci anni dall’ultimo deposito della scheda di sintesi.

Una sintesi delle informazioni contenute nel fascicolo è riportata in una scheda, denominata “Scheda di sintesi”.

Conservazione II fascicolo relativo ai fabbricati pubblici deve essere depositato presso l’amministrazione pubblica responsabile e tenuto, in copia, presso l’edificio, a disposizione per ogni controllo. In caso di fabbricato privato, il fascicolo deve essere depositato presso l’amministrazione pubblica responsabile e tenuto, in copia, presso l’amministratore del condominio ovvero, in sua mancanza, presso il proprietario o uno dei proprietari all’uopo delegato e deve essere a disposizione per ogni controllo da parte delle autorità competenti.

Ogni comune organizza, sulla base degli elementi conoscitivi rinvenibili dai fascicoli pervenuti, nonché dalle schede informative, apposita banca dati relativa alla condizione e conservazione dello stato del patrimonio edilizio comunale censito e alla identificazione degli immobili a rischio.

Incentivi I comuni, previa specifica regolamentazione, possono incentivare la formazione del fascicolo del fabbricato, ove non obbligatorio, anche mediante la proporzionale riduzione delle imposte comunali gravanti sugli immobili, in rapporto alla condizione economica dei soggetti privati interessati, di una aliquota commisurata all’onorario e alle spese professionali da liquidarsi in favore dei tecnici incaricati di procedere alla compilazione del fascicolo, ripartiti proporzionalmente ai valori delle unità immobiliari sottoposte a esame.

Per i fabbricati da sottoporre a verifica obbligatoria della condizione  statica attuale i comuni possono prevedere altresì la concessione di contributi in favore dei proprietari dei fabbricati privati, a fronte di spese sostenute dagli stessi per onorari professionali, controlli specialistici e interventi idonei a ripristinare le condizioni di sicurezza del fabbricato. I comuni disciplinano con appositi bandi l’ammontare dei contributi e le modalità di relativa erogazione.

Sanzioni La mancata allegazione della scheda di sintesi comporta la sospensione del procedimento per il rilascio del certificato di agibilità.
I comuni provvedono a comminare una sanzione pecuniaria da euro 5 mila a euro 50 mila ai soggetti inadempienti rispetto agli obblighi e ai relativi termini stabiliti nella legge regionale.Il mancato adempimento agli obblighi di legge comporta il divieto di erogazione di contributi e/o benefici finanziari pubblici per interventi di qualsiasi natura.

 

“Sì al Fascicolo del fabbricato, ma non senza elaborarne i dati statistici in esso contenuti” avevano detto i Periti Industriali (CNPI)subito dopo il terremoto in Centro Italia. Bisogna associare una serie di indici di efficienza (degrado, invecchiamento e documentazione), capaci di valutare lo stato documentale e soprattutto di conservazione di un immobile. Leggi tutto Fascicolo del fabbricato: da solo non basta. L’opinione dei periti industriali.

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1 COMMENTO

  1. Per avere un quadro completo del Fascicolo del Fabbricato ex LR n. 31/2002 del Lazio occorrerebbe commentare anche il Regolamento n. 6 del 14/04/2005 e i criteri da seguire per effettuare l’analisi dei rischi di tipo A (territoriali) e di tipo B (immobiliari), per valutare la sussistenza o meno degli estremi per la classificazione delle aree comunali come zone di particolare rischio…per le quali “è necessario ed indispensabile la redazione del fascicolo del fabbricato” ovvero in zone a basso rischio dove tale obbligo non esiste.

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