Ogni tipologia di intervento edilizio presuppone il possesso di uno specifico provvedimento che ne autorizzi la sua esecuzione. Spesso, però, non è di facile individuazione l’esatto titolo edilizio necessario, mentre in altri casi, accade che durante la realizzazione delle opere vengono modificate le condizioni iniziali, stravolgendo la validità del titolo abilitativo edilizio in possesso per l’opera in esecuzione.

La ristrutturaziona edilizia abbraccia una sfera molto ampia di possibili interventi che vanno dalla semplice modifica delle tramezzature interne (ristrutturazione interna) alla completa demolizione e ricostruzione del complesso edilizio (ristrutturazione pesante). È indubbio che il titolo edilizio per le opere interne (comunicazione inizio attività), sia diverso da quello occorrente per la demolizione e ricostruzione (permesso di costruire). Ed è differente anche la realizzazione di un volume tecnico, rispetto a un volume edilizio.

In proposito, la giurisprudenza afferma che possono considerarsi volumi tecnici solo quei volumi che sono realizzati per esigenze tecnico-funzionali della costruzione (per la realizzazione di impianti elettrici, idraulici, termici o di ascensori) che non possono essere ubicati all’interno di questa e che sono del tutto privi di propria autonoma utilizzazione funzionale, anche potenziale. Si è, quindi, escluso che possa parlarsi di volumi tecnici al di fuori di tale ambito “al fine di negare rilevanza giuridica ai volumi comunque esistenti nella realtà fisica” (Consiglio di Stato, Sez. VI, 4 novembre 2014, n. 5428).

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Per principio consolidato, infatti, la pertinenza può essere riconosciuta, ai fini edilizi, se vi è un oggettivo nesso funzionale e strumentale tra la cosa accessoria e quella principale, cioè un nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso pertinenziale durevole, e (soprattutto) se l’opera pertinenziale ha una dimensione ridotta e modesta rispetto alla cosa cui esso inerisce (Consiglio di Stato, Sez. IV, 2 febbraio 2012, n. 615), tale da rendere l’opera priva di un autonomo valore di mercato e non comportante un carico urbanistico o una alterazione significativa dell’assetto del territorio (Consiglio di Stato, Sez. VI, 29 gennaio 2015, n. 406).

Non può quindi ritenersi meramente pertinenziale, ai fini del possesso dei necessari titoli abilitativi edilizi (e paesaggistici), un’opera quando determina un nuovo volume di consistenti dimensioni su un’area diversa e ulteriore rispetto a quella già occupata dal preesistente edificio principale (Consiglio di Stato, Sez. IV, 26 agosto 2014, n. 4290).

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