Prezzi e tassi ai minimi storici, niente tasse sulla prima casa, investire in Btp non è più un’alternativa: ecco perché chiedere un mutuo conviene, in tutte le principali città italiane.

Comprare o affittare una casa? Il crollo del costo del denaro e del rendimento degli investimenti finanziari sicuri oggi non lascia dubbi: la risposta è comprare. Ma solo se ci sono tre condizioni:

La prima è che si abbia una quota del capitale necessario a comprare di almeno il 30% del valore dell’abitazione.
La seconda che si abbia un reddito che consenta l’erogazione del prestito.
La terza è che si sia intenzionati a abitare nella casa per almeno una decina d’anni.

Tecnocasa, su input del Corriere.it, ha chiesto di identificare nelle principali città italiane una zona semicentrale e una periferica, indicando per ognuna il costo di acquisto e canone di locazione mensile di un bilocale e di un trilocale sulla base delle transazioni effettuate negli ultimi mesi.

 

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L’ipotesi è che chi cerca casa finanzi il 70% dell’acquisto ricorrendo a un mutuo fisso a 20 anni e confrontato la rata mensile che si pagherebbe. Se la rata è molto vicina a quella dell’affitto o addirittura inferiore l’acquisto è consigliabile.

I numeri mostrano che la convenienza del mutuo è maggiore nelle aree periferiche e nei bilocali. Non è un dato sorprendente perché gli affitti non sono direttamente proporzionali al valore delle case ma tendono a decrescere in termini percentuali sul prezzo dell’immobile quando questo è più alto.

La prima condizione che rende il mutuo favorevole è che si disponga del 30% di contanti per comprare. Con una disponibilità minore, fino al 20-15% del prezzo, il mutuo si ottiene a condizioni peggiori e in genere fornendo garanzie assicurative che fanno salire il costo.

 

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Se si ha meno del 15% le possibilità di ottenere il finanziamento oggi sono davvero scarse.  Per l’ultima indagine di Banca d’Italia e Tecnoborsa chi ha comprato casa nel 2015 con il mutuo si è finanziato in media per il 64,7% del valore dell’immobile.

Chi si trova nella fortunata condizione di pagare in contanti almeno la metà della casa oggi troverebbe tassi in media di tre decimi più bassi di quelli considerati sopra.

 

Se rivendi subito non risparmi

La terza condizione di cui sopra è la durata presumibile della permanenza nell’abitazione che si vuol comprare. All’acquisto sono legati costi non indifferenti: le imposte di trasferimento, (2% sul valore catastale + 100 euro se si compra da privato; il 4% sul prezzo + 600 euro se si compra dal costruttore); le spese notarili (per due atti se c’è anche il mutuo), i costi di istruttoria per il mutuo e gli eventuali costi per l’agenzia immobiliare. Sono soldi che rivendendo nel breve periodo non si recuperano.

Il risultato così netto della simulazione è dovuto a una congiuntura molto favorevole a chi vuole comprare: solo tre-quattro anni fa il risultato sarebbe stato molto più incerto.

1) I prezzi delle case sono scesi in misura maggiore dei canoni di locazione.
2) Il tasso dei mutui è ai minimi storici.
3) Non ci sono più imposte legate al possesso della prima casa, anche se va detto che Imu e Tasi avevano più un impatto psicologico che reale
4) L’investimento obbligazionario non rende.

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