Balconi in condominio

Condominio e danni da infiltrazione d’acqua: la Cassazione Civile, tramite la recente sentenza Sezioni Unite, n. 9449 del 10 maggio 2016, ha chiarito in maniera rilevante la natura della responsabilità e le relative conseguenze sulla ripartizione delle spese in un caso di infiltrazioni dal terrazzo all’appartamento sottostante.

Qualora l’uso del lastrico solare (oppure della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo (ai sensi dell’art. 2051 c.c.) che il condominio.

Condominio: ripartizione spese in caso di infiltrazione

A parere dei Supremi giudici risulta infatti innegabile che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova, in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione specifica, che da una parte ne consente l’utilizzo e dall’altra lo costituisce come custode della superficie del lastrico o della terrazza. Con la conseguenza di essere titolare di una responsabilità da custodia sulla base dell’articolo 2051 del Codice civile.

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Il condominio, invece, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio. E parte comune dell’edificio va essere considerata la struttura immediatamente sottostante alla superficie del lastrico e della terrazza. Una parte sulla quale, spiegano i giudici, la custodia non può essere esercitata nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna, tanto da configurare una responsabilità dell’amministratore.

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Disciplina del condominio e responsabilità

Con riferimento alla responsabilità per danni del condominio, stante la funzione assolta dal lastrico o terrazzo a livello condominiale, quale copertura dell’intero edificio o di una sua parte, risponde dei danni l’amministratore, laddove ometta di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (a norma dell’art. 1130, comma 1, n. 4 c.c.) e l’assemblea dei condomini, nell’ipotesi in cui non assuma le necessarie determinazioni per le opere di manutenzione straordinari (art. 1135, co. 1 n. 4 c.c.).

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Quale in concreto il significato della sentenza? In assenza della prova della riconducibilità del danno alla condotta del proprietario e tenuto conto che l’esecuzione delle opere di riparazione necessita della sua collaborazione e di quella del condominio, il criterio di riparto delle spese “costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini delineati”. La Cassazione, nel caso di specie analizzato, ha statuito nel seguente modo la ripartizione delle spese, rendendo di fatto possibile ’applicazione dell’art. 1126 del Codice civile: due terzi delle spese a carico del condominio, ed il restante terzo a carico del proprietario.

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