Questa casa, costruita dal National Institute of Standards and Technology Washington D.C., è una “test-house”, ovvero una casa costruita per studiare le prestazioni energetiche effettive di impianti, tecnologie e soluzioni per l’efficienza energetica. All’interno della casa “abita” una famiglia virtuale di 4 persone: i ricercatori simulano infatti i consumi di una nucleo abitativo composto da 2 genitori e 2 figli che si lavano, cucinano, accendono le luci e guardano la televisione come una normale famiglia americana. Ad un anno dall’inizio dell’esperimento, la casa ha prodotto un surplus di energia di 491 kilowattora.

Trovano conferma in questi primi mesi dell’anno i segnali di (lenta) ripresa del mercato immobiliare italiano. Come ci racconta la storia, i tempi della svolta tendono a dilatarsi. Il dato emerge dall’analisi contenuta nell’Osservatorio immobiliare 2016 di Nomisma e dal blog sempre aggiornato di Clickcase.it.

Non mancano motivi di criticità. I fronti da cui potrebbe scaturire un rallentamento della ripresa sono:
– un ulteriore indebolimento del quadro macro-economico,
– l’ampliamento dell’eccesso di offerta derivante da un’accelerazione nel processo di cessione delle garanzie immobiliari alla base dei non performing loans
– un’attenuazione di interesse degli investitori corporate stranieri per il nostro Paese.

 

La ripresa: i dati e i motivi

La tendenziale ripresa del mercato è stata sostenuta dall’ulteriore calo dei prezzi, seppure in progressiva riduzione rispetto al passato.

Quali sono i fenomeni osservati? Aumentano gli scambi, si riducono gli sconti praticati sui prezzi richiesti e si stabilizzano i tempi necessari alla vendita.

Nei primi mesi del 2016 inoltre i segnali di ripresa non sono più circoscritti solo al settore residenziale.

Per quanto riguarda gli immobili destinati alle attività economiche, all’incremento del 2014 ha fatto seguito la stabilità del numero di contratti stipulati nell’anno successivo (44.319 compravendite). Le componenti che contribuiscono a un’inversione di rotta sono i negozi, e (solo nel 2014) i capannoni per l’industria.

Il segmento terziario soffre ancora di scarso interesse: oltre a essere caratterizzato da una domanda che interessa quasi solo alcuni mercati metropolitani, in particolare Milano, Roma, Torino e Firenze.

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L’ultima variazione annuale dei prezzi (2016/2015) è risultata compresa tra il -3,5 per cento dei capannoni e il -1,5 per cento delle abitazioni nuove. Le abitazioni usate, gli uffici e i negozi hanno fatto registrare flessioni del 2 per cento, 2,1 per cento e 2,3 per cento. In un confronto tra i 13 mercati intermedi e quelli maggiori, si segnalano tempi di vendita più lunghi (8,7 mesi in media per le abitazioni) e sconti più sostenuti nel primo gruppo di mercati, non si ravvisa anche in questo caso un’intensificazione del miglioramento in atto.

Per quanto riguarda la locazione bisogna dire che, a consuntivo della fase recessiva, offre rendimenti piuttosto bassi e compressi in termini di variabilità tra i diversi mercati, nell’arco di un paio di punti percentuali in tutti i principali segmenti. La locazione dell’abitazione risponde ad una domanda legata alle nuove generazioni che, oltre a ricercare nuove soluzioni abitative per emancipazione dal nucleo di origine, nell’ultimo anno si sono spostate per motivi di studio o lavoro lungo la direttrice Mezzogiorno/Centro Nord (di 41.000 unità, il 70 per cento è rappresentato da giovani).

La componente di domanda che si rivolge all’opzione dell’affitto continua quindi ad essere consistente e pari a circa il 50 per cento. Tra le tipologie di contratti stipulati si segnala la maggiore diffusione nell’ultimo biennio delle locazioni a canone concordato (che rappresentano oggi il 44,1 per cento del totale).

Negli ultimi dieci anni i prezzi di mercato e i canoni degli immobili locati hanno fatto segnare andamenti simili: in entrambi i casi la crescita si è interrotta attorno al 2007 e da lì è iniziata una fase di declino che non è ancora conclusa. L’adeguamento al ribasso dei canoni è stata la risposta di mercato alla debolezza economica della maggior parte della domanda che si rivolge a questo segmento.

La variazione annuale dei canoni per gli immobili dei mercati intermedi si è attestata nell’ordine del -1,4 per cento per le abitazioni usate, -1,7 per cento per gli uffici e -1,9 per cento per i negozi.

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