Valutazione immobiliare

Con il regolamento UE n.575/2013 relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento ha modificato il regolamento UE 648/2014 sono state sostituite le disposizioni della circolare della Banca d’Italia n. 263/2006.

L’elemento essenziale per garantire la stabilità dell’industria bancaria  è rappresentato dalla trasparenza e dalla corretta valutazione degli immobili.

E’ sorta quindi l’esigenza di introdurre una serie di criteri di omogeneità sia in riferimento agli indicatori di superficie e volume, sia alle metodologie di valutazione da adottare cercando di innalzare il livello di professionalità dei periti incaricati alla valutazione.

Il documento preso in esame è quindi finalizzato a rispondere ai principi introdotti dal regolamento dell’Unione Europea tenendo conto delle versioni più aggiornate degli standard di valutazione internazionali (International Valuation Standards IVS e European Valutation Standards EVS) nonché del Codice delle Valutazioni Immobiliari in considerazione della realtà nazionale(1).

L’obiettivo è valutare un immobile determinando un valore di mercato attraverso processi e metodi definiti, attraverso periti valutatori che seguono un determinato codice di condotta, utilizzando metodi riferiti agli standard internazionali  quali: il metodo del confronto di mercato, il metodo finanziario ed il metodo dei costi.

Le linee guida contengono inoltre indicazioni sul riesame delle valutazioni svolte dal valutatore ad opera di altro perito che deve esercitare un giudizio imparziale (2).

REQUISITO 1 – VALORE DI MERCATO

Il Regolamento UE 575/2015 definisce all’art.4 comma 1 il valore di mercato come:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in una operazione volta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggetta a costrizioni”

Il regolamento UE analizza quindi la definizione asserendo che:

per importo stimato … si riferisce ad un prezzo in termini monetari pagabile per il bene in una operazione alle normali condizioni di mercato e cioè il miglior prezzo che il venditore può ragionevolmente ottenere ed il prezzo più vantaggioso che l’acquirente possa ottenere.(3)
un bene …. Va analizzato l’immobile con tutte le caratteristiche di qualsiasi natura.
verrebbe venduto…. Trattasi di una stima e non il prezzo di vendita predeterminato o effettivo.
alla data della valutazione ….. La valutazione di un immobile riflette le circostanze correnti del mercato e non situazioni passate o future.
– tra un acquirente consenziente …. Un acquirente ipotetico e non quello effettivo.
e un venditore …. Un venditore ipotetico e non quello effettivo.
in condizioni di eguaglianza …. Si deve presumere che i soggetti non abbiano relazioni tra loro e che agiscono in modo indipendente(4).
–  dopo una adeguata promozione commerciale…. Dove il bene viene collocato sul mercato affinché venga ceduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile.
nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa … si deve presupporre che i soggetti consenzienti siano ragionevolmente informati  circa la natura e le caratteristiche dell’immobile , le sue potenzialità e lo stato di mercato alla data della valutazione(5).
e senza costrizioni …. Si deve presumere che le parti siano motivate a portare a buon fine l’operazione, ma non costrette.

In particolare il valore di mercato non può corrispondere al prezzo in quanto quest’ultimo può risultare condizionato da circostanze specifiche quali necessità soggettive di vendere od acquistare ecc. (EVS 2012 – EVS 1 punto 5.3.2).

REQUISITO 2 CODICE DI CONDOTTA DEI PERITI

REQUISITO 3 – PROCEDURE E METODI DI VALUTAZIONE

– I metodi di valutazione sono gli strumenti attraverso i quali si giunge alla formulazione quantitativa della valutazione. Applicano procedimenti ripetibili e uniformi, che si basano sulla rilevazione dei dati immobiliari, sull’analisi quantitativa e sulla verifica dei risultati evitando in tal modo errori e complicazioni impreviste.

Il valore (nella versione del 2011 c’era scritto prezzo) di mercato di un immobile può essere espresso in funzione delle caratteristiche tecniche ed economiche dell’immobile.

Definizione secondo le linee guida 2015:

“il prezzo di mercato è rappresentato dal prezzo di compravendita , dal canone di affitto,dal canone di leasing, dal canone superficiario ecc. espressi dal mercato immobiliare.” attenzione a quanto invece dice l’IVS 2013

“il prezzo è la quantità richiesta, offerta o pagata per un bene.”

Il tavolo tecnico ha optato nella definizione di prezzo per restringere il concetto di prezzo al solo importo pagato alle sole condizioni previste dalla definizione di valore di mercato.

Di fatto l’Italia ha deciso di non considerare la domanda e l’offerta optando per un solo dato, perchè quel solo dato consente di sopravvivere al solo metodo di confronto che conoscono e che con il quale da oltre 20 anni si scontrano con la realtà.

Il metodo valori immobiliari segue e rispetta fedelmente Il Regolamento UE 575/2015  che definisce all’art.4 comma 1 il valore di mercato come:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in una operazione volta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggetta a costrizioni”.

Analisi della definizione
Il Metodo ValoriImmobiliari tiene conto dello stato di manutenzione, della classe energetica  e del livello di piano  degli immobili presi per la comparazione:
per importo stimato … si riferisce ad un prezzo in termini monetari pagabile per il bene in una operazione alle normali condizioni di mercato e cioè il miglior prezzo che il venditore può ragionevolmente ottenere ed il prezzo più vantaggioso che l’acquirente possa ottenere.

Commento: Il Metodo ValoriImmobiliari tenendo conto delle valutazioni degli immobili eseguite esclusivamente da professionisti del settore, detentori di un timbro professionale e padroni dei valori del patrimonio edilizio esistente nella zona nella quale da anni operano, sono inoltre figure terze rispetto ai soggetti coinvolti (venditore ed acquirente):
un bene …. Va analizzato l’immobile con tutte le caratteristiche di qualsiasi natura.
Commento: solo un valutatore è in grado di operare questa analisi.

verrebbe venduto…. Trattasi di una stima e non il prezzo di vendita predeterminato o effettivo.
Commento: già questa frase delegittima la scelta del “Tavolo tecnico italiano”

alla data della valutazione ….. la valutazione di un immobile riflette le circostanze correnti del mercato e non situazioni passate o future.
Commento: V.I. prende confronta il valore di riferimento dell’immobile valutato con il valore medio di riferimento delle n valutazioni presenti nel data base in un arco di tempo che al momento è stato stabilito in dodici mesi.

– tra un acquirente consenziente …. Un acquirente ipotetico e non quello effettivo.

e un venditore …. Un venditore ipotetico e non quello effettivo.

in condizioni di eguaglianza …. Si deve presumere che i soggetti non abbiano relazioni tra loro e che agiscono in modo indipendente.

–  dopo una adeguata promozione commerciale…. Dove il bene viene collocato sul mercato affinché venga ceduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile .

nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa … si deve presupporre che i soggetti consenzienti siano ragionevolmente informati  circa la natura e le caratteristiche dell’immobile , le sue potenzialità e lo stato di mercato alla data della valutazione.

e senza costrizioni …. Si deve presumere che le parti siano motivate a portare a buon fine l’operazione, ma non costrette.

 

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NOTE

(1) Attenzione a questa affermazione…
(2) Con il metodo  ValoriImmobiliari questa verifica avviene in tempo reale a mezzo di un algoritmo  e senza l’ausilio di alcun perito
(3) Il paragrafo successivo torna buono nelle giustificazioni.
(4) Un tipo di verifica suggerita da alcuni sostenitori dell’MCA è la famosa “intervista al venditore e all’acquirente” dove in sostanza si chiede loro di confermare circostanze (prezzo di vendita compreso) che potrebbero non essere attendibili.
(5) Se vengono presi per unici parametri i prezzi di alcuni immobili simili, dalla semplice lettura del contratto di CV è impensabile pensare che questo tipo di ragionamento sia stato correttamente effettuato in ogni compravendita.

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