manutenzione degli immobili

È nota, e difficile da rispettare, la regola per cui negli appalti di opere pubbliche (e non solo), la stazione appaltante è chiamata ad operare secondo logiche di lungo periodo, avendo a mente l’intero ciclo di vita utile dell’opera e quindi anche gli interventi di manutenzione, successivi alla realizzazione.

L’obiettivo che qui ci si propone è dunque di individuare sinteticamente, tenendo conto delle Linee Guida ANAC per l’affidamento dei servizi di manutenzione degli immobili (Det. N. 7 del 28 aprile 2015),  gli aspetti sui quali il responsabile del procedimento deve focalizzare l’attenzione nella costruzione della gara di appalto per la manutenzione degli immobili. Fornire la prova di aver correttamente gestito l’intero ciclo di vita utile dell’opera pubblica assume, infatti, valore dirimente per il rispetto della legalità, per il contenimento della spesa pubblica ma anche per l’esonero da responsabilità in caso di sinistro.

Ecco un focus in merito alla fase di progettazione, verifica e validazione dell’opera pubblica. Riferisce ANAC, nella determina n. 7/2015, che la frammentarietà gli interventi di manutenzione costituisce un costo aggiuntivo per l’amministrazione (conseguente, ad esempio, all’aggravarsi del deterioramento, alla perdita di funzionalità di beni e alla ripetizione delle procedure di affidamento).

Riferiscono gli enti della difficoltà di programmare, sia per ragioni economiche sia per ragioni tecniche, gli interventi di manutenzione con conseguente difficoltà di impostare correttamente la gara per l’affidamento per la manutenzione e di utilizzare strumenti quali l’accordo quadro. Diventano allora dirimenti le previsioni dell’art. 93, comma 5, del Codice dei Contratti e dell’art. 38 del Regolamento di attuazione che sanciscono l’obbligo di corredare il progetto esecutivo di un piano delle manutenzioni che pianifichi e programmi, e quindi individui, l’attività di manutenzione dell’opera. In particolare, l’elaborato dovrà comprendere il manuale d’uso, il manuale di manutenzione ed il programma di manutenzione.

Ricorda, ANAC, che ad esempio con riferimento agli impianti tecnico logici, “il manuale di manutenzione deve riportare una serie di informazioni estremamente utili per l’amministrazione, quali la descrizione delle risorse necessarie per l’intervento manutentivo, le anomalie riscontrabili, le manutenzioni eseguibili direttamente dall’utente e da eseguire a cura di personale specializzato. La descrizione delle risorse necessarie per gli interventi di manutenzione costituisce base informativa fondamentale per stimare il costo della manutenzione, in particolar modo il costo della manodopera, per costruire correttamente la base per l’affidamento del contratto”. Risulta dunque evidente che la mancanza, incompletezza o inadeguatezza di tali documenti rende oltre modo gravosa la costruzione della futura gara di appalto avente ad oggetto la manutenzione dell’opera in procinto di essere realizzata.

In tale ipotesi, il responsabile del procedimento deve, pertanto, esigere che gli elaborati progettuali rispettino e previsioni degli art. 93 d.lgs. 163/2006 e 38 d.p.r. 207/2010 ed in sede di validazione del progetto, ai sensi dell’art. 55 del d.p.r. 207/2010 – astenersi dalla validazione ovvero esigere che il completamento degli elaborati, con riferimento alla manutenibilità dell’opera. Per agevolare l’adempimento andrebbero inseriti nei contratti aventi ad oggetto attività di progettazione e di verifica specifiche clausole, da redigersi nel rispetto delle previsioni del regolamento e del codice.

Per un approfondimento di qualità sul tema, Maggioli Formazione propone il corso intitolato La manutenzione degli immobili della Pubblica Amministrazione: appalto di lavori o di servizi? Il corso, tenuto dall’avvocato amministrativista Roberta Bertolani, esamina l’affidamento per la manutenzione del patrimonio immobiliare della Pubblica Amministrazione. In particolare, si risponderà all’annosa questione se deve essere ritenuto appalto di lavori o di servizi, anche alla luce della recente Determinazione ANAC n. 7/2015, e si analizzeranno le diverse metodologie di gara: affidamento diretto, cottimo fiduciario, procedura negoziata, accordo quadro, global service. Per maggiori informazioni su sedi e modalità consulta la pagina dedicata di Maggioli Formazione. I primi due appuntamenti in ordine di tempo sono quelli di Dossobuono di Villafranca (VR) il prossimo 23 settembre e di Trento il 29 settembre.

Per la versione integrale dell’articolo firmato dall’avvocato Roberta Bertolani (di cui avete potuto leggere la prima parte qua sopra) vai sul portale appaltiecontratti.it.

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