Catasto, la riforma ha senso se parte dai cittadini. Intervista a Maurizio Savoncelli, presidente CNGeGL

La riforma del catasto fabbricati segna un passaggio epocale, ma rischia di diventare vana se si opera secondo vecchie logiche empiriche, che vanno contro lo spirito stesso del progetto. Non usa mezzi termini il presidente nazionale dei Geometri, Maurizio Savoncelli, intervistato in esclusiva dalla nostra redazione a seguito del recente convegno sul Catasto 2.0, tenutosi a marzo al MADE Expo di Milano.

Mauro Ferrarini. A Milano il CNGeGL ha organizzato il convegno sulla riforma del catasto, battezzandolo come “Catasto 2.0” …

Maurizio Savoncelli. Si tratta di un titolo che ha messo in luce il carattere epocale della riforma, con la quale vengono abbandonati tutti i riferimenti precedenti: non più vani, ma metri quadrati; non più valutazione empirica delle unità immobiliari ma analisi delle singole realtà.

Su questo punto è importante porre una particolare attenzione. Ogni realtà immobiliare dovrà essere valutata per le sue caratteristiche reali. Ecco, allora, che due appartamenti sulla stessa via potranno avere valutazioni diverse se, per esempio, una si affaccia su una zona riqualificata e una su un cavedio; se in uno stabile è presente l’ascensore e nell’altro no. In questo progetto l’attività dei Comuni diventa preziosissima, poiché i singoli enti locali sono in possesso delle informazioni più aggiornate.

Mauro Ferrarini. Ma al MADE Expo avete anche parlato di fiscalità immobiliare?

Maurizio Savoncelli. Il tema della fiscalità immobiliare è centrale nella riforma del catasto fabbricati, perché se poco trasparente o realizzata male mette a rischio l’intera filiera delle costruzioni. Oggi, purtroppo, si è arrivati alla condizione paradossale che il possesso di un immobile, lungi dall’essere considerato un bene rifugio e di investimento, è diventato un problema serio; soprattutto per coloro che possiedono fonti di reddito limitate.

Una fiscalità immobiliare giusta deve collegare il valore reale dell’immobile, tenendo conto anche dal livello di reddito dei proprietari. Non solo. Occorre che la pressione fiscale sugli immobili si allenti anche per incoraggiare investimenti sul costruito.

Mauro Ferrarini. Ma i privati, al tempo della crisi, tendono a privilegiare il risparmio agli investimenti. Come si può procedere concretamente?

Maurizio Savoncelli. Dal Governo arrivano indicatori positivi: l’aumento dei mutui, per esempio, e l’incremento del numero delle compravendite. Ancora, però, questa inversione di tendenza non è apprezzabile e credo non la si possa avere se non si affiancano interventi di sostegno mirati.

Mauro Ferrarini. Ci sono le detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie e sulle riqualificazioni energetiche del costruito, prorogate per tutto il 2015 …

Maurizio Savoncelli. Certamente, e si tratta di misure che hanno impedito al settore edilizio di precipitare in una crisi ancora più profonda di quella che stiamo vivendo. Ritengo però che si dovrebbe fare un passo ulteriore. Le detrazioni, così come sono, non spingono certamente chi ha un reddito ridotto a intraprendere dei lavori edilizi, poiché il beneficio fiscale sarebbe scarso o nullo.

Mauro Ferrarini. E allora che fare?

Maurizio Savoncelli. Penso, per esempio, a un’estensione del beneficio fiscale non solo al settore residenziale, ma anche a quello commerciale e industriale con un tetto di spesa detraibile congruo. Inoltre, è necessario che queste misure vengano finalmente rese strutturali, poiché il meccanismo delle proroghe “anno per anno” toglie sicurezza a chi deve decidere un investimento, il quale ha necessità, soprattutto nelle aziende e nel mondo imprenditoriale, di poter contare su un orizzonte temporale ampio e di una certezza del permanere di talune condizioni per programmare con sicurezza esborsi di denaro.

Mauro Ferrarini. Torniamo al convegno di Milano. Quando vedrà la luce il secondo decreto attuativo della riforma del catasto?

Maurizio Savoncelli. A Milano, così come, lo scorso dicembre, a Villa Torlonia, il dibattito ha coinvolto non solo il Consiglio nazionale dei Geometri, ma anche tutti gli stakeholder: dai costruttori dell’ANCE ai Comuni di ANCI, dall’Agenzia delle Entrate alle banche.

Nel capoluogo lombardo abbiamo potuto discutere sulla bozza del decreto a cui ha accennato. Dalle simulazioni che abbiamo effettuato, abbiamo potuto evidenziare alcune discrasie sull’algoritmo proposto che necessita di correzioni, su cui tutti si sono trovati d’accordo. Ritengo che il decreto sarà sottoposto al vaglio del Consiglio dei Ministri in queste settimane ed è verisimile aspettarsi la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale non prima dell’estate, probabilmente per fine settembre.

Mauro Ferrarini. Ha accennato ad alcune divergenze. Su cosa non c’è uniformità di vedute tra voi e le Entrate?

Maurizio Savoncelli. Come geometri, siamo da sempre stati il trait d’union tra i cittadini e la pubblica amministrazione per le questioni catastali e non solo. L’Agenzia oggi è orientata a inaugurare la riforma del catasto in maniera opposta a quanto da noi suggerito. Si ritiene, ad esempio, che si possa iniziare con una valutazione empirica del calcolo dei metri quadri, ragionando su una consistenza “media” in mq di ciascun vano e, ancora, utilizzando in questa prima fase i dati immobiliari estesi a zone ampie come le unioni di Comuni.

Mauro Ferrarini. …e questo è sbagliato?

Maurizio Savoncelli. Semplicemente va contro lo spirito della riforma. A nostro avviso occorre che il cittadino diventi protagonista della procedura di rideterminazione della rendita catastale del proprio immobile, attraverso un’adesione volontaria alla riforma e con l’aiuto di un tecnico. In questo modo, prevedendo anche la totale deducibilità fiscale del costo del professionista, sarebbero direttamente i proprietari a inviare al Catasto i dati e le consistenze. Si eviterebbero pertanto i rischi di contenziosi e di malcontento che un processo “dall’alto” quasi inevitabilmente genererebbe.

Non solo. L’orientamento proposto dall’Agenzia delle Entrate per la fase di start up della riforma sarebbe un privilegiare, di nuovo, l’approccio empirico a quello di dettaglio, che è invece il cuore della riforma. Un conto, infatti, è stabilire la nuova rendita basandosi su medie e dati provenienti da un’area vasta, un’altra su dati puntuali e precisi che fotografano esattamente la situazione e forniti direttamente dagli interessati.

Mauro Ferrarini. Ha parlato di ruolo di mediazione dei Geometri tra cittadini e pubblica amministrazione, ma la norma dell’art. 17 dello Sblocca Italia rischia di fare saltare tutto, o no?

Maurizio Savoncelli. Il pasticcio della norma, a mio parere, nasce da una voglia “spasmodica” di semplificare e di fare in fretta. Sia ben chiaro, lo snellimento delle pastoie burocratiche non può che trovarci concordi e convinti sostenitori, ma purtroppo nel caso che lei ha citato è chiaro che chi ha redatto la norma non conosce la situazione specifica con il risultato di avere creato un danno a cui occorre assolutamente porre rimedio.

Mauro Ferrarini. Di buone intenzioni è lastricata la strada per l’Inferno …

Maurizio Savoncelli. I rischi reali sono tanti. A cominciare da un danno per le entrate dello Stato. Chi ha scritto la norma contenuta nell’art. 17 dello Sblocca Italia, infatti, non ha tenuto conto che oggi su ogni variazione catastale si pagano dei diritti. Considerando il valore medio di tali tributi e il numero di pratiche DOCFA annualmente presentate in Italia, il delegare tutta la procedura al Comune (che sarebbe ovviamente esente dal pagamento) significa rinunciare a un introito di qualcosa come 100 milioni di euro l’anno.

Non solo. Come Consiglio nazionale abbiamo più volte scritto a tutti gli interessati che non rimediare all’errore porterebbe sicuramente a un disallineamento tra variazioni catastali e banca dati con ripercussioni dirette sull’erogazione di mutui e sugli atti di compravendita, che non potrebbero essere perfezionati. E non dimentichiamoci che i Comuni non sono attrezzati, né per risorse né per competenze, a prendere in mano l’attività di aggiornamento del catasto italiano.

Mauro Ferrarini. Che fare, allora?

Maurizio Savoncelli. Anzitutto devo evidenziare con piacere che alcune Regioni “virtuose” hanno provveduto, nella fase di approvazione dei nuovi moduli edilizi unificati già in vigore, a inserire nei moduli della CILA l’opzione di accatastamento a carico del richiedente, tramite il proprio tecnico di fiducia.

Rimane aperto, comunque, il problema di rimediare all’errore. Come consiglio nazionale abbiamo già ricevuto assicurazioni da parte dell’Agenzia del Territorio e del Ministero dell’economia di un intervento per aggiustare le cose. Ci proponiamo in tempi brevi di affrontare il tema anche con il neoministro alle infrastrutture, Graziano Delrio, per mettere la parola fine a questa vicenda imbarazzante.

Mauro Ferrarini. L’estate scorsa ci aveva parlato del progetto universitario per gli studenti diplomati CAT. Qualche novità?

Maurizio Savoncelli. Sul progetto del percorso universitario dedicato ai diplomati CAT stiamo procedendo spediti. Dopo le necessarie verifiche, proprio la scorsa settimana abbiamo presentato l’idea ufficialmente al consiglio dei presidenti dei collegi.

Il progetto prevederà, dopo il diploma della durata di 4 anni, secondo la riforma della scuola, un percorso di altri 3 anni, da svolgere nell’istituto di provenienza, con un ulteriore affinamento delle competenze specifiche della professione di Geometra: la topografia e l’estimo, ma anche il diritto.

Al termine del percorso 4+3, il giovane professionista avrebbe un titolo accademico universitario a valenza europea. La laurea sarebbe abilitante, quindi senza necessità di effettuare il tirocinio. L’esame di Stato diventerebbe poi la prova di abilitazione in sostituzione della tesi.

Mi preme sottolineare che in questo modo non si andrebbe a replicare alcun altro corso di laurea né a realizzare un’emulazione dei corsi triennali per Architetti e Ingegneri. Il Geometra, come ho detto, ha peculiarità e competenze specifiche sovrapponibili solo in parte con quelle delle altre categorie dei tecnici.

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