La disciplina del cambio destinazione uso, con o senza opere, è da sempre caratterizzata da oggettive incertezze applicative, generate dalle differenti discipline regionali e dalla frammentazione delle regole locali contenute negli strumenti urbanistici comunali.

Il punto centrale della tematica è determinato dalla variazione dei carichi urbanistici e quindi dalla necessità di adeguamento degli standard che i cambio destinazione uso, anche in assenza di opere, possono generare.
Prima della riforma del 2014 contenuta nel decreto legge c.d. “sblocca Italia” [1] convertito con modifiche con la L. 164/2014, il D.P.R. 380/2001 “T.U. Edilizia” recava la disciplina dei cambi d’uso in due articoli.

Il cambio di destinazione d’uso degli immobili

Il cambio di destinazione d’uso degli immobili

Emanuele Montini, 2015, Maggioli Editore

Il ruolo normativo delle Regioni in materia di regolamentazione della procedura di mutamento di destinazione d’uso degli immobili è stato definitivamente sancito dal Testo unico dell’edilizia. 
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L’art. 10, comma 2, per effetto del quale è attribuito alle Regioni stabilire quali mutamenti della destinazione d’uso, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio di attività (ora SCIA), con previsione comunque del permesso di costruire per i cambi d’uso connessi ad opere di ristrutturazione edilizia nei centri storici (comma 1 lett. c)).

L’articolo 32, comma 1 lett. a) in virtù del quale è variazione essenziale al progetto approvato il cambio destinazione uso che implichi variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968 n. 1444 [2].

La legge n. 164/2014 ha inserito nel D.P.R. 380/2001 l’art. 23-ter titolato “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante” [3] il quale indica le regole sui cambi d’uso.
Obiettivo dell norma è quello di uniformare le differenti normative regionali e semplificare l’applicazione della disciplina.
La nuova disposizione statale sui cambi d’uso è stata emanata quale norma di semplificazione e liberalizzazione e dunque determina livelli essenziali delle prestazioni concernenti i diritti civili e sociali da assicurare in modo uniforme su tutto il territorio nazionale, a termine dell’art. 117, comma 2, lett. m) della Costituzione.

Leggi anche Il cambio destinazione d’uso comporta un carico urbanistico.

L’art. 23-ter si articola in tre commi.
Il primo comma definisce cos’è il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

È cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, tra le cinque seguenti:

1) residenziale [4];
2) turistico-ricettiva;
3) produttiva e direzionale;
4) commerciale;
5) rurale.

Dunque il cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante è solo quello che comporta il passaggio tra l’una e l’altra delle cinque categorie funzionalmente autonome indicate dalla legge, indipendentemente dalla realizzazione o meno di opere.
In tal modo è assicurata tutela alla zonizzazione e controllo sull’adeguatezza degli standard in relazione all’incidenza dei diversi usi.

Cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: il caso Emilia Romagna

All’interno della stessa categoria le destinazioni d’uso sono ritenute urbanisticamente omogenee, in quanto determinano carichi urbanistici sostanzialmente equivalenti.
I Comuni possono dettagliare le tipologie delle destinazioni uso degli immobili all’interno della stessa categoria funzionale (es. prevedendo gli usi di studi professionali, ambulatori, palestre, artigianato, ecc.) ma non possono modificare le “categorie funzionali” che devono essere solo quelle (cinque) stabilite dalle legge.

Il comma 2 indica il criterio per l’attribuizione della destinazione d’uso: “La destinazione d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile”.
In presenza quindi di una “destinazione mista” nell’ambito di uno stesso fabbricato o di una unità immobiliare, la norma statale chiarisce che la destinazione d’uso è quella che risulta prevalente in termini di quantità di superficie utile, ossia quella equivalente ad almeno il 50,1%.

La superficie da considerare sarà quella autorizzata dal titolo abilitativo, ivi compreso eventuali accertamenti di conformità urbanistico-edilizia, non potendosi considerare usi in atto in contrasto con i titoli edilizi.
In assenza di titolo abilitativo si farà riferimento alla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento ovvero ad altri documenti probanti [5].

La definizione di superficie utile cui fare riferimento, nel silenzio della disposizione, sarà quella delle norme tecniche degli strumenti urbanistici comunali.

Il comma 3 così dispone: Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito”.

Alle Regioni è assegnato il termine di giorni novanta dalla data di entrata in vigore della legge di conversione (12 novembre 2014) entro il quale adeguare la propria legislazione ai principi della legge statale.
Decoro tale termine, dunque dal 10 febbraio, l’art. 23-ter trova diretta applicazione con l’automatica sostituzione delle differenti normative regionali e delle normative dei piani urbanistici comunali.

L’ultima parte del comma, che da un lato afferma il principio che il cambio destinazione uso all’interno della stessa categoria funzionale, è sempre ammesso, ma dall’altro fa salva la diversa previsione delle disposizioni regionali e degli strumenti urbanistici comunali, indebolisce la ratio di semplificazione della disposizione e non appare molto comprensibile.

Il cambio desinazione uso deve avvenire nel rispetto delle norme della pianificazione comunale.

 

articolo di Valeria Tarroni, Responsabile Servizio Pianificazione, Edilizia Privata e Ambiente di ente locale. Consultente di modulisticaonline.it.

 


[1] D.L. 12/9/2013 n. 133 convertito con modifiche dalla L. 11/12/2014 n. 164.
[2] Il D.M. 1444/1968 prevede standard minimi per zone territoriali omogenee: A “centri storici”; B “zone totalmente o parzialmente edificate; C “zone di espansione insediativa”; D “zone di espansione industriale”; E “zone agricole”; F “zone per attrezzature ed impianti di interesse generale”.
[3] L’art. 23-ter è stato introdotto nel TUE, dall’art. 17, comma 1, lett. n) della L. 164/2014.
[4] Il D.L. 133/2014 aveva previsto un’unica categoria “residenziale e turistico-ricettiva” poi divisa in due categorie funzionali distinte “residenziale” e “turistico-ricettiva” con la legge di conversione n. 164/2014.
[5] In tal senso la L.R. Emilia-Romagna n. 15/2013 art. 28 comma 3.

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30 Commenti

  1. Salve,
    Leggendo il presente articolo, mi chiedevo se le presenti norme di cui si parlava in esso, si possano applicare anche alle regioni a statuto speciale( come la Sicilia) ???
    Certo di un vostro Riscontro
    Saluti
    Giuseppe

  2. Salve Giuseppe,
    il comma 2 dell’art. 2 del DPR 380/2001 prevede espressamente che “le Regioni a Statuto speciale e le Provincie Autonome di Trento e Bolzano esercitano la propria potestà legislativa esclusiva nel rispetto e nei limiti degli statuti di autonomia e delle relative norme di attuazione“.
    Sulla base di questa disposizione, la Regione Sicilia attraverso il proprio ufficio legilsativo e legale si è già espressa in passato in senso negativo circa l’applicabilità del T.U. Edilizia (nota n. 280 del 2003 http://www.gurs.regione.sicilia.it/Pareri/P030280.HTM).
    Ne consegue quindi che anche tutte le modificazioni apportate al TUE, non trovano diretta applicazione ma devono essere recepite dall’Assemblea Regionale Siciliana.
    Il legislatore statale può vincolare la potestà legislativa primara delle Regioni a Statuto Speciale, solo con l’emanazione di norme qualificabili come riforme economico-sociale.
    Da notizie di stampa del 12 dicembre scorso, risulta che l’ANCE SICILIA abbia chiesto al Governo per il futuro, di caratterizzare in tal senso le norme nazionali più rilevanti, così da consentirne l’immediata applicazione ed evitare i rallentamenti connesi al loro recepimento (reteiblea.it/lance-sicilia-incontra-il-ministro-lupi-e-fa-tre-proposte/).

  3. Salve
    nn riesco a comprendere questa legge.
    Posso cambiare un locale Rurale per uno commerciale anche se in zona agricola? Specifico la regione:Lazio
    distinti saluti

  4. Gent.ma
    Dott.ssa Valeria Tarroni
    Con l’art. 23-ter (cambio di destinazione d’uso) posso trasformare una rimessa attrezzi agricoli in abitazione per poterla collegare all’abitazione principale?
    Grazie

  5. Trovo le leggi sul cambiamento di destinazione
    d’uso ,molto ridondanti.Il mio comune ha
    realizzato ,non avendo un piano regolatore
    generale ,solo una zona artigianale decaduta
    circa un anno fa.Il comune è a forte vocazione turistica, sono attualmente proprietario di un
    capannone costruito con regolare licenza,vorrei
    fare il cambio di destinazione in commerciale, qual’è l’iter più breve da
    seguire per ottenere il permesso dal
    comune?.La strada da percorrere per fare una variante è da scartare per non
    farla diventare la storia infinita. Lei cosa
    mi consiglia?.
    Cordiali saluti.

  6. Gent.ma dott.ssa, le chiedo un parere sul seguente caso in discussione presso un Comune della Regione Lazio: locale nel centro storico in un palazzo del ‘700 adibito a pubblico esercizio (bar) dalla prima metà degli anni ’60 ad oggi senza soluzione di continuità e senza che siano mai intervenute modifiche; esercizio regolarmente autorizzato dal Comune; dal 2003 censito in Catasto C1; si scopre oggi che è sprovvisto di agibilità e che non è stato mai chiesto il cambio destinazione; per regolarizzare il Comune intende applicare una sanzione per abuso edilizio e chiede il pagamento degli oneri di urbanizzazione. E’ legittimo che lo stesso Comune che per cinquant’anni ha autorizzato l’esercizio pubblico (peraltro ubicato nello stesso palazzo sede comunale) ora possa reclamare il pagamento di oneri per un differente carico urbanistico, tale solo dal punto di vista formale e non sostanziale? Grazie.

  7. Gent.ma dott. ssa Valeria Tarroni
    L’ingegnere di Licce “dirigente” con poltrona a Torchiarolo, non può cambiare la destinazione d’uso da un C/2 a A/2, perchè il regolamento prevede solo chi è coltivatore direttio o imprenditore “possono usufruire il cambiamento ” chi è bracciante agricolo e proprietario niente cambio destinazione d’uso. Mi permetta di scrivere pubblicamente, questa è l’Italia delle bustarelle o la vergogna di questi amministratori o dirigenti che mangiano pane a tradimento.

  8. Gent.ma dott. ssa Valeria Tarroni,
    ho una piccola proprietà in zona GAETA LT terreno di cisra 2000 mtq con una piccola costruzione ad uso DEPOSITO AGRICOLO. La mia domanda è posso fare il cambio di destinazione d’uso a COMMERCIALE o cmq adibire l’immobile a piccolo chiostro o barbecue ? GRAZIE

    • in zona E sono stati realizzati manufatti agricoli, con chiusura dei lavori. Tempo dopo e’ stata fatta domanda al comune di poter creare un turismo rurale in una porzione dei manufatt, poco meno del 50% e senza alcun aumento di volumetria. La conferenza dei servizi ha autorizzato il turismo rurale senza modifiche urbanistiche alla destinazione d’uso che rimaneva agricola e senza richiedere gli oneri di urbanizzazione. Sei mesi dopo hanno richiesto in conteggi sui lavori effettuati ed hanno richiesto gli oneri di urbanizzazione.

      Potrebbe darmi la Sua opinione?

  9. Gent.ma dott. ssa Valeria Tarroni,
    le chiedo se gentilmente può aiutarmi, sono una giovane ragazza, ed ho preso in affitto un piccolo appartamento nel centro di un paese in provincia di Torino, in questo appartamento di circa 60 mq vorrei avviare un piccolo studio di pilates e avendo aperto partita IVA vorrei iniziare la mia attività. L’appartamento in questione, al momento mi è stato locato ad uso abitativo, ma il proprietario è disponibile, a mie spese, a richiedere il cambio di destinazione d’uso.
    A novembre 2014, ho chiesto all’ufficio tecnico del Comune di appartenenza dell’immobile, i costi per il cambio di destinazione d’uso dell’appartamento ma citandomi una nuova normativa mi è stato detto che nonostante non erano previsti lavori di ristrutturazione oltre alle spese per le variazioni catastali, avrei dovuto pagare circa € 18.000,00 per la monetizzazione dei parcheggi.
    Purtroppo non avendo la disponibilità ad affrontare quella spesa non ho ancora potuto realizzare il mio sogno, mi è stato detto però di aspettare perchè la normativa non era chiara e forse doveva essere meglio interpretata.
    Fino ad ora non ho avuto risposte, spero nella sua cortese risposta per capire meglio come muovermi.
    Cordiali saluti

  10. Gent.ma dott. ssa Valeria Tarroni,
    Buongiorno, mi chiamo David e sono di Bologna, Le cito questo pezzo ” In presenza quindi di una “destinazione mista” nell’ambito di uno stesso fabbricato o di una unità immobiliare, la norma statale chiarisce che la destinazione d’uso è quella che risulta prevalente in termini di quantità di superficie utile, ossia quella equivalente ad almeno il 50,1%” quindi la vecchia normativa che dava la possibilità di utilizzare al massimo il 30% di un’immobile con massimo di 30 mq per la destinazione mista va a decadere giusto? Basterebbe fare una comunicazione per la modifica?

  11. Gent.ma dott.ssa Valeria Tarroni,
    vorrei chiederLe un parere su una richiesta di cambio di destinazione d’uso (senza opere), da A/10 -ufficio- a C/1 -negozio- in centro storico ove il prg lo prevede.
    Viene richiesto il versamento degli oneri di urbanizzazione.
    In precedenza l’immobile, di vecchia fattura, ricadente in centro storico di un comune siciliano in provincia di Palermo, aveva la destinazione d’uso di abitazione (A/2); il Comune scrive alla committenza che per l’allora avvenuto passaggio da A/2 ad A/10 non è stato richiesto il pagamento degli oneri di urbanizzazione in quanto l’ufficio tecnico ha ritenuto che non vi fosse incremento di carico urbanistico nel passaggio da A/2 ad A/10.
    A mio parere qualcosa non torna! Chiedo lumi!
    La ringrazio anticipatamente del tempo che vorrà dedicare. Saluti

  12. Salve, sono proprietario di un terreno agricolo
    in sicilia, dove c’è ubicata una casa di 70 mq
    per civile abitazione, non sono un coltivatore
    diretto, con questi requisiti posso fare un cambio di destinazione d’uso per la casa
    di cui sopra come magazzino agricolo? grazie

  13. SALVE CORTESEMENTE VOLEVO SAPERE SE ERA POSSIBILE IL CAMBIO D’USO DI UN DEPOSITO RURALE DISPOSTO PER LA VENDITA DIRETTA PER DELL’AZIENDA AGRICOLA – A COMMERCIALE .

  14. Salve dottoressa possiedo una fabbricato rurale , suddiviso in 4 piani di 200mt quadrati ogni piano, se era possibile al primo piano gia’ accatastato c1, e con agibilita’ del comune con vendita diretta per prodotti dell’azienda agricola . a commerciale applicando la legge 23-ter.
    grazie

  15. Buongiorno Gentile D.ssa Tarroni, è possibile ottenere il cambio di destinazione d’uso da R.T.A. in RESIDENZIALE oppure in CONSORZIO RICETTIVO in una struttura della riviera romagnola, considerando che nell’ultimo decennio la Gestione ha rilevato complessivamente perdite per un’ammontare di quasi €400.000,00?
    Ringraziando anticipatamente porgo
    Distinti saluti

  16. Quesito:

    nel regolamento condominiale (contrattuale) è riportato: Articolo 3 destinazione d’uso degli immobili: Le unità immobiliari sono solo ed esclusivamente a destinazione residenziale e turistica. Nessun altro tipo di attività è permessa all’interno del villaggio ….

    Domanda: alcuni condomini affittano per quasi la totalità della stagione estiva le loro abitazioni a turisti, pubblicizzando la loro iniziativa su vari siti internet (esempio AIRBNB) . Il frequente cambio (quasi settimanale) può configurare in cambio della destinazione d’uso permessa nel regolamento condominiale in destinazione d’uso para-alberghiera? Questa è difforme da quanto è previsto dal regolamento?
    Grazie.

  17. Salve dott.Tarroni, ho un bilocale uso ufficio nel comune di Imola di 38 mtq collegato con la mia abitazione principale,vorrei sapere se è possibile cambiare la destinazione d’uso e trasformarlo in abitazione!?

  18. salve vorrei sapere se è possibile fare un cambio di destinazione da uso alberghiero a parcheggio, visto che dove si trova l immobile nn vi è piu attività turistica?

  19. Quale onere si dovrà corrispondere a richiesta di parere di conformità per cambiamento di destinazione d’uso con relative opere interne ( nell’ambito della stessa categoria funzionale) ,da magazzino ad alloggio.E’ corretta la richiesta da parte del Comune della corresponsione degli oneri sul costo di costruzione doppi: ONERI + SANZIONE AMMINISTRATIVA A TITOLO DI OBLAZIONE.

  20. Salve ho acquistato una chiesa sconsacrata in una frazione del comune di Orvieto è possibile trasformarla in abitazione?
    Grazie resto in attesa

  21. Salve,
    Il mio tecnico con scia ha comunicato cambio destinazione da locale tecnico ad abitazione una oertinenza della abitazione con la sola riduzione di una porta come cambio prospetto.il comune blocca la stessa con ordinanza di sospensione lavori e riserva entro 45 giorni di prendere provvedimenti,chiedendomi il mpeemesso a costruire.il mio tecnico chiede ed ottiene il permesso a costruire nel frattempo passano tre mesi e quando da l inizio lavori lo fa con la scia riferendo che oltre i 90 giorni sono decaduti i termini di sospensione della scia senza aver preso nessun provvedimento.Ovviamnete il comunw si oppone.Davvero decadono i termini e quindi cessa la sopensione dopo i 90 giorni se nn vengono richiesti o adottati altri provvedimenti?
    Grazie mille

  22. Buongiorno, ho scoperto per caso questo sito e Le pongo una domanda. Nel 2002 il comune ove risiedo dal 2007, cambia il piano regolatore e una particella di 35500 prettamente agricola diventa fabbricabile MA SOLO PER 8000 MQ. CIRCA. Tutto regolarmente registrato da un notaio con lottizzazione. Questa particella viene suddivisa in 12 lotti e all’interno dei vari lotti vengono costruite delle villette. Unico proprietario del lotto e anche costruttore.
    Dai registri immobiliari si trova trascritto la convenzione ma facente riferimento ai 35500 mq. agricoli e non ai 8000 edificabili.
    sul rogito notarile viene venduto l’immobile facente riferimento alla particella edificata MA CON RIFERIMENTO ALLA PARTICELLA INIZIALE DI 35500 MQ. AGRICOLA VINCOLANATE. Nessuno riesce a dirmi se tutto questo e’ regolare o se manca qualche passaggio e che danni potrei avere in futuro, visto che si fa riferimento nel rogito alla convenzione, ma nessuno delle 52 famiglie residenti l’ha mai vista. Solo io sono riuscita ad avere una copia (sono in causa col costruttore per danni e abusi) e lui l’ha allegata ai suoi atti del tribunale. Al catasto la mia particella(e tutte le altre) provengono da prato irriguo poi ente urbano e poi fabbricato. grazie

  23. salve il mio più che un commento è una domanda,in quale uffico posso certificare con esattezza la categoria di appartenenza all’ origine di un immobile, mi spiego meglio abito in un immobile sito in zona artigianale e quindi costruito con percentuali di abitazione nella misura circa del 10 %, il 20% come laboratori e il 70 % come uffici. la domanda: come fanno alcuni condomini ad avere la propria unità immobiliare accatastata come abitazione, quando invece dovrebbe essere ufficio o laboratorio, oltretutto credo sia anche frode allo stato considerando che i coeficienti per abitazione sono molto più bassi di quelli degli uffici. in attesa vostra risposa saluto cordialmente

  24. salve dott. Tarroni, volevo sapere posso far cambiare la destinazione d’uso di un terreno zona F serv Gen. Pubbl. da centri di culto a centri sportivi?, grazie per l’interesamento

  25. Buona sera dott. Sono il proprietario di una casa A3 attaccata ad una strada statale molto circolata dove già ci sono molte attività commerciali ma il posto è sempre in zona agricola potrei fare il cambio di destinazione d’uso da A3 a locale C1? Mi servirebbe solo come ufficio ( via Verentana snc 01010 Capodimonte VT)

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