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L’algoritmo per il nuovo Catasto secondo ValoriImmobiliari: un moderno Uovo di Colombo?

L’algoritmo per il nuovo Catasto secondo Valori Immobiliari: un moderno Uovo di Colombo?

Mi inserisco nel fecondo dibattito che si sta svolgendo su queste pagine relativamente alla riforma del catasto fabbricati, illustrando ai lettori e agli addetti ai lavori le peculiarità del metodo ValoriImmobiliari, i cui risultati si basano su un algoritmo proprietario che potrebbe rappresentare, da subito, concretamente, uno strumento per l’applicazione di una fiscalità equa sugli immobili.

Il metodo non vuole sostituire in alcun modo le tecniche di valutazione utilizzate dai singoli professionisti ed eventualmente richieste dagli standard internazionali; è piuttosto il punto di verifica finale offerto al professionista che può così confrontare il proprio lavoro con quello degli altri professionisti.

Il tutto basato sulle stime degli ultimi dodici mesi rimanendo di conseguenza sempre aggiornato sull’evoluzione del mercato.

Sul sito www.valoriimmobiliari.com è infatti implementata una soluzione che, applicando con una metodologia innovativa sul metodo del confronto, rende possibile l’uniformazione di valutazione fra i vari immobili presenti in determinate zone ben definite rendendo così possibile il confronto e la valutazione di coerenza della singola stima in raffronto alle altre sulla base di valori ragionevolmente certi.

In sostanza il metodo, sulla base delle stime inserite concernenti immobili appartenenti a specifiche zone ben circoscritte (microzone), prendendo in considerazione le caratteristiche peculiari di ogni singolo immobile (manutenzione, presenza o assenza di ascensore, classe energetica, superficie convenzionale composta da superficie esterna lorda più superfici  secondarie e pertinenziali opportunamente ponderate, ecc) e sulla base di tabelle di conversione ben definite, ne ricalcola il valore.

Il risultato è un dato di riferimento uniforme. Sulla media di tali dati sarebbe possibile basare la riforma del catasto ed applicare una tassazione equa senza penalizzazione alcuna degli introiti previsti.

La scelta di utilizzare le stime per sviluppare il metodo deriva anche dalla seguente considerazione, espressa dalla stessa Agenzia delle Entrate sul proprio sito e che di seguito riporto: “L’utilizzo delle quotazioni OMI nell’ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l’unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo

Anche la Banca d’Italia e l’ABI parlano di stima e non di prezzo.

Inutile sottolineare poi il fatto che i prezzi disponibili presso la banca dati OMI sono molto spesso riferiti a transazioni avvenute ben oltre un anno prima.

È indubbio pertanto che ad oggi il punto di partenza non possano essere che le stime prodotte da professionisti qualificati. Questo non vuol dire che in un prossimo futuro non si potranno utilizzare i prezzi: anzi, come dimostrato nella presentazione del giugno scorso fatta da ValoriImmobiliari alla VI Commissione Finanze, l’utilizzo del metodo renderebbe possibile, tramite un incrocio fra le banche dati del Catasto, dell’Agenzia delle Entrate e appunto di ValoriImmobiliari, l’evidenziazione automatica di dichiarazioni di prezzo anomale, contrastando di fatto l’evasione fiscale e consentendo di creare una banca dati di prezzi attendibile.

Per offrire un’opportunità di valutazione dello strumento riporto di seguito i potenziali soggetti beneficiari.

Tutti i cittadini

1. Perché ognuno potrebbe conoscere il valore della propria casa e degli altri immobili che possiede

2. Perché potendo confrontare il prezzo richiesto o da richiedere in una compravendita immobiliare sarebbe più difficile cadere nella trappola di faccendieri senza scrupoli

3. Perché lo Stato, conoscendo con ottima approssimazione il valore degli immobili potrebbe applicare più equamente il carico fiscale

4. Perché sarebbe più facile l’accesso ai mutui avendo una valorizzazione dell’immobile certificata

Stato italiano

1. Perché la più volte nominata riforma del catasto per cui sono previsti almeno 5 anni di lavoro tende a questo

Liberi professionisti

1. Perché potrebbero utilizzare lo strumento per gestire la propria banca dati di perizie ed utilizzare il metodo del confronto per confermare la qualità del proprio operato

2. Perché avrebbero il conforto di una banca dati condivisa nel momento in cui dovessero esprimersi quale CTU in controversie relative a valutazioni anche di anni precedenti

Banche

1. perché potrebbero confrontare l’operato dei propri periti con il lavoro di altri professionisti riducendo il rischio di truffe o di valutazioni errate evitando il rischio di concedere mutui non supportati da adeguate garanzie.

Ma come si può applicare il metodo alla riforma del Catasto in maniera che l’obiettivo possa essere raggiunto in breve tempo producendo, da subito, anche dichiarazioni precompilate?

Di seguito ipotizziamo due possibili soluzioni entrambe di semplice e veloce applicazione.

1. Potrebbe essere dato incarico ai singoli Comuni di valutare, tramite i propri tecnici, un numero sufficiente di immobili tale da consentire l’attendibilità della valutazione di coerenza e produrre i valori medi necessari per il calcolo da applicare agli immobili sulla base dei dati recuperati dall’interazione con il catasto.

In questo contesto è opportuno considerare che alcuni metodi di stima utilizzati dai professionisti chiedono la presenza solamente di due comparabili; ValoriImmobiliari, operando in automatico, utilizza spesso decine di comparabili. In questa fase iniziale un numero di 10 comparabili per ogni zona e ogni categoria catastale sarebbe più che sufficiente. L’operazione in questo caso avrebbe costi contenuti utilizzando personale a disposizione dei Comuni.

2. Chiedere ai cittadini di incaricare il proprio tecnico di fiducia di redigere la stima del proprio immobile ad una tariffa “politica” dando la possibilità al cittadino stesso di portare in detrazione tale somma nelle successive dichiarazioni recuperandone il costo in breve tempo.

Ciò, oltre a realizzare velocemente una ampissima e consistente banca dati, genererebbe un significativo introito immediato per lo stato Italiano valutabile in svariati miliardi di euro (praticamente l’IVA e la tassazione sui compensi dei professionisti). Senza considerare l’impulso all’economia con il lavoro creato.

Evidentemente l’aver trovato la soluzione al problema, ma non solo: l’averla concretamente realizzata mettendola a disposizione di tutti, ha generato da parte di molti curiosità, da parte di altri con interessi diversi “scarsa” condivisione.

Ma il ragionamento funziona e sempre più attori del settore se ne stanno convincendo: “Che la Terra stia diventando tonda?”

In apertura: Colombo rompe l’uovo di William Hogarth


Articolo pubblicato il 21/01/2015 in EDILIZIA FISCO
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Roberto Taucci
Geometra libero professionista

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