Riforma del Catasto: le Commissioni censuarie in Gazzetta. E adesso?

Dopo più di due mesi di attesa (l’approvazione definitiva in Consiglio dei Ministri risale, infatti, al 10 novembre scorso) è infine arrivata la tanto attesa pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del primo decreto della riforma del Catasto, il decreto legislativo 17 dicembre 2014, n.198, recante composizione, attribuzioni e funzionamento delle commissioni censuarie, a norma dell’art.2, comma 3, lettera a) della legge 11 marzo 2014, n.23.

Il decreto entrerà in vigore il 28 gennaio, ed entro un anno da tale data le commissioni, sia la centrale che le provinciali, dovranno essersi insediate.

È questo il primo decreto, in materia di revisione del Catasto, ad essere approvato e pubblicato, in non trascurabile ritardo sulla tabella di marcia: entro la fine marzo, infatti, il Governo dovrebbe adottare tutti i decreti attuativi per la revisione del sistema fiscale, secondo quanto prescritto dalla legge delega. Appare ormai inevitabile, quindi, una proroga.

Per quanto riguarda questo primo decreto sulle commissioni censuarie è da segnalare il positivo coinvolgimento dei rappresentanti delle associazioni della proprietà immobiliare che, assieme ai rappresentanti di ordini e collegi professionali avranno un diritto certo di partecipazione in ciascuna delle tre sezioni delle commissioni: e quindi geometri, architetti, ingegneri, periti edili, dottori agronomi, periti agrari e agrotecnici e docenti qualificati in materia di economia, estimo urbano e rurale, statistica ed econometria.

Si dovrà ora correre spediti nella creazione dell’importante e strategica struttura amministrativa delle Commissioni Censuarie, che non ha per fortuna necessità di attendere i prossimi decreti legislativi in materia per essere “costruita”.

Auspico ora che sul secondo decreto legislativo, ormai in fase di emanazione (l’Agenzia delle Entrate ne ha consegnato una bozza al Governo), si apra una consultazione con i professionisti tecnici ed esperti in materia fiscale, quali i geometri fiscalisti in primis. L’augurio è che non si faccia nuovamente carico alle sole Commissioni Parlamentari di garantire il rispetto dei principi di trasparenza e di contraddittorio tra le parti interessate stabiliti dalla legge delega.

Il prossimo decreto ad essere atteso è, infatti, quello inerente le cosiddette “funzioni statistiche”, ovverosia i nuovi algoritmi che serviranno a calcolare, in base a diversi coefficienti, le rendite catastali ed il valore medio ordinario degli immobili, elementi su cui vengono poi calcolate le tasse (come IMU e TASI ed in futuro, forse, la local tax).

Fra i compiti delle rinnovate commissioni censuarie c’è proprio quello di validazione di queste “funzioni statistiche”.

Gli elementi che concorrono alla definizione dell’algoritmo sono molteplici, come ad esempio l’ubicazione dell’immobile, i servizi presenti nel quartiere, esposizione, affaccio, stato di manutenzione, ascensore, efficienza energetica ma, soprattutto, il valore medio ordinario verrà determinato a partire dai valori di mercato al metro quadro per la tipologia immobiliare relativa.

Il passaggio dal vano al metro quadrato, ed il riferimento ai reali valori di mercato degli immobili per la determinazione delle rendite catastali dovrebbero porre fine alle attuali iniquità: allo stato attuale delle cose, infatti, spesso due immobili con le stesse caratteristiche si trovano ad avere rendite assai diverse e, quindi, i proprietari si trovano a pagare imposte sostanzialmente differenti su immobili invece assimilabili.

Lo scopo primario della revisione del Catasto è proprio questo: eliminare (o, quantomeno, ridurre al minimo) le attuali ingiustizie, allineando le rendite al reale valore degli immobili. Si presenta però un problema non di poco conto: le compravendite, in base alle quali dovrebbe essere calcolato il valore medio di mercato degli immobili nelle diverse aree, sono decisamente calate nel corso degli ultimi anni, così che in numerosissimi comuni non è possibile avere un campione sufficiente da cui desumere i dati necessari.

Il rischio è, quindi, che le zone si allarghino decisamente, fino a rendere non più significativi e reali i valori di mercato attribuiti agli immobili dell’area. Si può rivelare quindi risolutivo, in un contesto di tale carenza di dati, l’intervento di professionisti che, come i geometri, anche grazie alla capillare diffusione su tutto il territorio, possano operare sul campo per raccogliere dati e caratteristiche degli immobili.

Il timore diffuso (e anche un nostro studio lo mette in evidenza) è che si assista ad una generalizzata crescita delle rendite catastali e, quindi, ad un aumento delle tasse sugli immobili. La legge delega, però, prevede una specifica clausola di salvaguardia, secondo cui l’ente impositore non potrà incassare una somma di imposte superiore a quella attualizzata in un determinato momento.

È, questo, il principio dell’invarianza di gettito delle singole imposte il cui presupposto e la cui base imponibile sono influenzati dalle stime di valori patrimoniali e rendite. Per evitare un aggravio del carico fiscale dovranno, quindi, essere previste modifiche alle aliquote impositive, eventuali deduzioni, detrazioni e franchigie, con particolare riferimento alle imposte sui trasferimenti ed all’imposta municipale propria, tenendo conto anche delle condizioni socio-economiche e dell’ampiezza e composizione del nucleo familiare, così come rappresentate dall’ISEE.

Su questo è mio fermo intendimento monitorare costantemente l’evoluzione della normativa e della sua applicazione affinché sia garantito quanto previsto nella Legge Delega.

Insomma, sicuramente in seguito alla rideterminazione delle rendite catastali qualcuno si troverà a pagare di più e qualcuno di meno, ma le ingiustizie potranno essere ridotte al minimo grazie soprattutto ai professionisti tecnici che, se coinvolti nel processo per tempo, potranno farsi garanti dell’accuratezza dei dati.

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1 COMMENTO

  1. Buongiorno direttore,
    Gli “addetti ai lavori” sostanzialmente confermano quanto già sapevamo riguardo a questa agognata riforma sottolineando tutti gli aspetti negativi ai quali noi di ValoriImmobiliari abbiamo dato delle risposte concrete ed esaustive.
    Tanto per cominciare iniziamo con una inevitabile proroga.
    Tralascio ogni commento sulla composizione delle commissioni censuarie;
    Tantomeno farò commenti sulla “creazione dell’importante e strategica struttura amministrativa delle Commissioni Censuarie”;
    Il prossimo decreto riguarderà le “funzioni statistiche”…… VALIDAZIONE ….. e qui possiamo dire che si spenderanno fiumi di parole per non arrivare a niente anche perchè non ho letto ancora da nessuna parte una proposta concreta;
    Poi dovranno definire l’algoritmo (il nostro è già pronto e funzionante)….. sulla base di un valore medio ordinario a partire da valori di mercato al metro quadro; Ecco secondo noi il grave errore di fondo e di principio. Il valore determinato su valori di mercato calcolato sulle compravendite che presenta due gravissime carenze: la prima è data dalla mancanza di dati sia per scarsità di contratti , sia per scarsità di dati nei contratti (stato di manutenzione; livello di piano; ascensore no, ascensore no ma istallabile, ascensore si; classe energetica, superficie convenzionale composta da superficie esterna lorda più superfici secondarie e pertinenziali opportunamente ponderate); la seconda per “l’incerta” attendibilità di dichiarazione di prezzo di compravendita (inutile nascondersi dietro ad un dito).
    Come noto, il nostro ragionamento si basa su stime fatte da professionisti certificate che, confrontandosi tra loro, nella stessa zona, determinano un valore medio di riferimento “ragionevolmente certo” sul quale poi calcolare tutto il patrimonio edilizio esistente.
    Equità fiscale a gettito invariato.

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