Condominio, la giurisprudenza

Che cos’è un condominio? Non soltanto un edificio che si estende in verticale: la peculiare nozione può infatti essere applicata ai “corpi di fabbrica” adiacenti orizzontalmente. Ad affermarlo è un ampio filone di giurisprudenza che ha sviscerato nei suoi punti focali proprio il concetto di condominio.

L’esempio dei villini a schiera
I corpi di fabbrica possono essere ad esempio incarnati nel contesto reale dai tipici “villini a schiera”: questi possono infatti essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni “se non risulta il contrario dal titolo”. Ad affermarlo è la Corte di Cassazione mediante la sentenza 8066/2014: e come se non bastasse anche la legislazione vigente ha sigillato il concetto mediante la novella normativa apposta tramite la legge 220/2012.

Per approfondire ulteriormente il tema inerente alla materia condominiale leggi l’articolo Distanze in edilizia: le regole per le canne fumarie in condominio.

Un caso specifico
Una recente della Corte di Cassazione ha contribuito a definire con ulteriore precisione il concetto di condominio all’interno di casi concreti particolari: parliamo della sentenza 20986 del 2014 depositata il 6 ottobre 2014. Il caso era il seguente: i proprietari di una villetta convenivano in giudizio il condominio per accertare che la villa di loro proprietà non faceva parte della compagine condominiale. Tali condòmini non avevano pagato le spese e avevano ricevuto un decreto ingiuntivo, al quale avevano fatto opposizione.

Secondo i supremi giudici della Cassazione per parlare di condominio è necessario non soltanto indagare sulla funzione delle parti comuni ma anche fare riferimento all’atto d’acquisto (ovvero quello che si definisce giuridicamente il titolo). Il fatto che l’immobile non fruisca di beni e servizi comuni non basta ad escludere la partecipazione ai beni comuni.

La natura condominiale di un bene
La Cassazione afferma testualmente infatti che “l’accertamento della natura non condominiale di un bene per mancanza del presupposto della relazione di accessorietà strumentale e funzionale con le unità immobiliari comprese nel condominio […] non esclude l’eventuale comunione su di esso instaurata per volontà delle parti, come ravvisato nella specie dalla Corte d’appello, sulla base del contenuto dell’atto di acquisto dell’immobile, nel quale si precisa che gli attori hanno acquistato la casa di civile abitazione facente parte del complesso immobiliare con tutti i diritti ed oneri proporzionali di condominio come per legge pari a 39 centesimi”. Insomma l’atto di acquisto è una variabile fondamentale e talora discriminante per definire l’accertamento della natura condominale di un bene.

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2 Commenti

  1. Un villaggio di 40 villette, costruite su lotti di terreno acquistati dai proprietari delle ville stesse, con strade comuni, servizi di acqua, fognatura, portierato ed illuminazione strade, comuni ma con le unità ben distinte fra loro può essere considerato un condominio?

  2. sono proprietario di una villetta a schiera,in un complesso di 14 villette ater,circa 8 anni fà e stato fatto il tetto nuovo,il mio tetto non e mai stato un tetto,perche a sempre perso ,mi a fatto marcire il lucernario, caldaia,e danni all’interno della appartamento,malgrado avvisi con raccomandate, avvisi ater, avvisi all’amministratore,io sono sempre senza il tetto, e stò ancora pagando un prestito mensile,per cortesia mi dia qualche consiglio,grazie.

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