La risposta è “no”. Tra i termini abitabilità e agibilità edilizia riferita a un alloggio o a un fabbricato non esiste alcuna rilevante differenza. Ma non è sempre stato così.

Con l’articolo 24 del DPR 380/2001 (il testo unico per l’edilizia) sono stati ricondotti a unità i termini agibilità edilizia e abitabilità, spesso fonte di confusione terminologica“, dice Michele Miguidi, autore della Guida Essenziale al Testo Unico dell’Edilizia.

È interessante notare come, inizialmente, i due termini fossero stati coniati per indicare due elementi diversi. Nello specifico, il termine di abitabilità era stato utilizzato in relazione a immobili a uso abitativo, mentre l’agibilità edilizia era usata quando il riferimento erano immobili non residenziali.

Questa differenza terminologica è continuata anche successivamente, evidenziando, però, un’altra differenza tra i due vocaboli.

L’agibilità edilizia era legata alla disciplina generale relativa alla stabilità e alla sicurezza dell’immobile, mentre l’abitabilità era collegata ai requisiti dell’immobile rispetto alle specifiche destinazioni d’uso.

E oggi? Che differenza c’è tra abitabilità e agibilità edilizia?

Come abbiamo scritto all’inizio di questo post, non c’è più alcuna differenza, poiché il legislatore ha eliminato il duplice riferimento terminologico, scegliendo il più ampio termine di agibilità.

In tempi relativamente recenti, anche il Tribunale amministrativo del Lazio ha confermato questa impostazione con la sentenza n. 180 del 12 gennaio 2012.

Cosa c’è scritto nella sentenza del TAR Lazio? Rimandando alla lettura completa della sentenza, in questo post ci preme sottolineare un paio di passaggi.

Nel primo, i giudici amministrativi scrivono che “il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità edilizia e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente”.

Il secondo passaggio della sentenza, poi, specifica che “le due espressioni (abitabilità e agibilità edilizia, n.d.r.), se pur diversamente utilizzate, erano di fatto omogenee e non richiedevano procedimenti amministrativi diversi”.

A dimostrazione di quanto detto, i giudici notano come il corredo di documenti e le indagini tecniche preliminari per il rilascio dell’agibilità edilizia o dell’abitabilità non cambiavano anche in presenza di immobili a destinazione differente “fatta salva, ovviamente, l’esigenza di valutare la presenza di requisiti igienico-sanitari diversi in ragione dell’uso previsto”.

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15 Commenti

  1. Credo sia utile divulgare che diversa è l’accezione comunemente usata nelle verifiche di agibilità post sisma. La verifica di agibilità, in questo caso, consiste in una valutazione esperta e speditiva (secondo una precisa procedura) volta a determinare se l’edificio può essere riadibito all’uso proprio senza costituire periocolo per gli occupanti, prendendo come riferimento la capacità di reistere ad una successiva scossa sismica di entità pari a quella che ha provocato i danni. Per maggiori dettagli si rimanda alla letteratura di settore.
    Fabio Catalano (Como)

    • Sig, Fabio, ho letto attentamente il suo articolo e, le sarei grato, visto che ha toccato il dolente tasto del terremoto di illuminarmi per quanto di seguito . Sono residente nel comune di L’Aquila e, purtroppo, ho subito l’evento catastrofico dell’aprile 2009. La mia abitazione, grazie a Dio, non ha riportato danni ed i tecnici preposti, hanno dichiarato AGIBILE il mio appartamento nel giugno del 2009, quindi, potevo far rientro in casa. Una circolare del Sindaco Cialente, imponeva, però, che l’accensione del gas metano, poteva essere ripristinata solo dopo l’avvenuta verifica della caldaia, da parte di un tecnico autorizzato dal comune. Il tecnico su mia richiesta telefonica, ha provveduto al ripristino dalla caldaia in data 8 agosto 2009. Le chiedo, dal giugno 2009 ad agosto 2009 , la mia abitazione, agibile per i danni post-sisma, ma era da considerarsi AGIBILE – ABITALE, senza l’erogazione del gas – metano ? la ringrazio della sua cortese attenzione e, colgo l’occasione per porgrLE cordiali saluti Serafino

    • Rispondo io, certo che si!
      Ci mancherebbe fossimo obbligati pure all’allacciamento al metano!!
      Senza metano si può tranquillamente stare e vivere.

  2. La risposta è chiara ed esaustiva. Ma voglio porre un altro quesito: l’agibilità di un edificio comporta automaticamente l’agibilità degli appartamenti che costituiscono l’edificio stesso?

  3. Buonasera.ho un abitazione disposta in 2 piani dove all’ ultimo piano ho una mansarda,la quale risulta da progetto come ripostiglio di 11 metri quadri. Io vorrei chiudere le scale che vanno in mansarda perché essendo in 2 ad abitarci non la usiamo, crea qualche problema ai fini Dell abitabilità? Grazie in anticipo per le riposte

  4. Dopo la ristrutturazione post sisma è stata prodotto un certificato di agibilità. Non esistendo altro, può essere considerato come certificato di abitabilità/agibilità a tutti gli effetti o ha valenza limitata?

  5. buon giorno. In una abitazione del 1957 di cui ho il certificato di abitabilità ho eseguito lavori interni senza interessare parti strutturali (manutenzione straordinaria). a fine lavori ho chiesto ora al comune il rilascio dell’agibilità. Il comune mi chiede il certificato di collaudo statico dell’epoca che però non è reperibile. Ho però l’attestato di abitabilità rilasciato dal comune nel 1958. Detto documento sostituisce l’agibilità?. il comune mi chiede di redigere una perizia giurata di idoneità statica. Ma se la perizia di idoneità deve tenere conto delle norme vigenti al tempo della costruzione tale idoneità non deve intendersi già attestata?

  6. Una casa singola di civile abitazione,in aperta campagna,senza l’allacciamento all’acquedotto comunale ma con solo pozzo esterno per approvvigionarsi dell’acqua e’ abitabile/agibile?
    Grazie della risposta.

  7. è possibile che una ex soffitta(h2.10) con cambio di destinazione d’uso in abitazione ed accatastata A/2 IN OTTENGA IL CERTIFICATO DI ABITABILITà?

  8. Non e sempre vero che l’agibilità di un singolo appartamento e legata all’agibilità post sisma
    dell’intero edificio.
    Oggi si tende a considerare strutturale anche la muratura di tompagno (muratura perimetrale di chiusura delle strutture in cemento armato) pertanto pur essendo integre le parti cemento armato l’edificio inabitabile per lesioni alle tompagnature.
    In riferimento all’agibilità della soffitta in questione il cambio di destinazione d’uso non è sufficiente affinchè si ottenga l’agibilità
    tra i requisiti sono necessarie le altezze minime per renderlo abitabile che varia da zona a zona e dovrebbero essere indicate nel regolamento edilizio vigente del comune di riferimento ad esmpio l’altezza generica per l’abitabilità e di metr 2,70 ma varia ad esempio abbiamo altezze inferiore in zone di montagna o deroghe in base a leggi regionali come ad esempio in campania per i sottotetti che l’altezza media utile non puo essere inferiore a metri 2,40.

  9. Io ho acquistato un villetta a schiera da un tribunale e adesso ho scoperto che per causa di un parcheggio davanti a casa di proprietà del Comune. Non anno ancora rilasciato il certificato di abitabilità e di agibilità. Però io devo incominciare i lavori di ristrutturazione a fine anno .mi daranno problema a iniziare i lavori grazie

  10. salve.
    sono un proprietario di piccolo locale (negozio), che affittato. la quale nel chiedere la licenza vendita a dettaglio
    merceologico a presentato l’abitabita’ con data maggio 1970, il comune (melito di napoli) a detto che l’abitabita’ e vechia . domanda; a una scadeza? se e’ si da quale anno scade l’abitabita’?
    vi ringrazio per la cortese risposta.
    vito

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