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La rivalutazione delle rendite catastali nel Comune di Roma: la sintesi del convegno di aprile 2014

immobili pubblici

Il Comune di Roma, con deliberazione consiliare n. 5 dell’11 ottobre 2010 ha deliberato  di richiedere all’Ufficio dell’Agenzia del Territorio la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari site nelle microzone ove il rapporto valore di mercato/valore catastale superava la soglia prevista dalla citata normativa. Per l’esecuzione delle attività è stata emanata la Determinazione del Direttore dell’Agenzia del Territorio del 30 novembre 2010 che ha disposto la revisione del classamento per le microzone n. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 14, 17, 18, 19, 20, 24 e 171.

La revisione è stata eseguita ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, che prevede l’attivazione, su richiesta dei Comuni interessati, di processi di revisione parziale di classamento delle unità immobiliari urbane  ubicate nelle microzone comunali, definite ai sensi dell’articolo 2 del DPR 23 marzo 1998 n. 138, che presentano particolari caratteri di anomalia in termini di rapporti tra valore medio immobiliare rilevato dal  mercato e il valore medio catastale, determinato a partire dalle rendite con i criteri utilizzati ai fini dell’ICI, rispetto all’analogo rapporto medio dell’intero  contesto comunale.

Il 16 aprile presso la sede dell’Università Europea di Roma, in Via degli Aldobrandeschi, si è svolto un convegno sulla tematica in oggetto in occasione del quale gli Ordini professionali della provincia di Roma (Ingegneri, Architetti, Geometri, Periti, Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili) e Agenzia delle Entrate (Direzione Centrale catasto) hanno tirato le somme sulle operazioni sviluppate. Moderatori il dott. Roberto Tudini e il geom. Fernando De Marzi.

Nell’intervento di apertura illustrato dall’ing. Arturo Angelini (Agenzia delle Entrate) è stato ricordato che le operazioni di revisione hanno riguardato 224mila unità immobiliari e delle quali circa 175mila sono state interessate da variazione della rendita, con i risultati di cui alla tabella di seguito riportata e che già in precedenza erano stati resi noti.

tabella iovine 01 400x297 La rivalutazione delle rendite catastali nel Comune di Roma: la sintesi del convegno di aprile 2014

Grazie alla revisione, in queste zone si è realizzata un aumento della rendita catastale complessiva di oltre 123 milioni di euro.

Il Dirigente dell’Agenzia ha evidenziato che le operazioni sono state eseguite nel rispetto della normativa, come evidenzia il risultato post revisione che monitora l’indice di squilibrio tra rendite catastali e valori di mercato nelle zone interessate dalla revisione, rispetto alla situazione media comunale. In particolare nella ultima colonna della tabella di seguito riportata è indicato il rapporto di squilibrio delle singole microzone, costituito sempre da un valore superiore ad 1,35. Si ricorda che più tale valore è alto e più le unità immobiliari presenti nella microzona sono sottostimate rispetto alla media comunale.

L’effetto della revisione è evidenziato nella penultima colonna nella quale sono riportati i nuovi rapporti cui si è pervenuti post operazioni. Tale coefficienti sono tutti superiori ad 1,00 (tranne uno che è comunque prossimo ad 1,00), risultato che attesta che, al massimo, in ogni microzona nella quale si è intervenuti la sottostima catastale, al massimo, è stata perequata a quella media comunale.

tabella iovine 02 400x404 La rivalutazione delle rendite catastali nel Comune di Roma: la sintesi del convegno di aprile 2014

Tuttavia, trattandosi di accertamenti massivi è evidente che qualche errore derivante dalla singolarità di specifiche unità immobiliari può, comunque essere stato introdotto, anche con effetti rilevanti sulla rendita attribuita.

Il fenomeno dei ricorsi tributari e delle richieste di autotutela appare contenuto, risultando, ad oggi,  rispettivamente pari a circa 8.000 e 4.500 casi sui 175.000 complessivamente trattati, pari percentualmente perciò al livello di contenzioso che perviene sui flussi ordinari (5% circa).

L’ing. Antonio Iovine, in rappresenta dell’Ordine degli Ingegneri di Roma illustra in linea generale la normativa catastale che disciplina l’attribuzione della rendita catastale la quale, in sostanza, non consente la modifica della categoria senza la constatazione di intervenute esecuzioni di lavori edili o di variazione della destinazione d’uso (catastalmente rilevante se e  in quanto ordinaria e permanente) che ne abbiano determinato  la mutazione della categoria originaria.

A questo link pubblichiamo un ampio stralcio dell’intervento dell’ing. Antonio Iovine.

In alcune operazioni svolte tale regola sarebbe stata violata; è il caso dell’attribuzione di categorie catastali improprie A/1 anziché A/2 ed A/8 anziché A/7 eseguendo comparazioni con unità immobiliari del tutto dissimili (ad esempio edilizia storica con edilizia moderna, ancorché ricca ovvero ville unifamiliari con complessi plurifamiliari).

Tale scelta comporta, per detti immobili, ulteriori ingiusti aggravi per la perdita di agevolazioni fiscali previste per la prima casa.

Viene sottolineata l’impropria prassi, in violazione della normativa catastale, di accertare abitazioni utilizzate come Bed & Brekfast o affittacamere in categoria D/2 come se si trattasse di strutture alberghiere, delle autorimesse pubbliche censite da sempre (d’ufficio) in categoria D/8 come immobili a destinazione commerciale (con motivazione molto labile: solo perché viene svolto anche il parcheggio ad ore), ovvero l’attribuzione della categoria A/10 ad abitazione che non hanno subito variazioni edilizie (perciò del tutto analoghe a quelle presenti nello stesso edificio) e solo perché adibite ad uffici professionali.

Tutte casistiche per le quali la normativa catastale consente di potere attribuire una rendita, eventualmente più elevata con l’attribuzione di una o più classe di redditività, anche previa all’integrazione del quadro tariffario. Opzione, invece, disattesa dall’Agenzia delle Entrate.

A seguire, l’ing. Massimo Cassibba dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, l’arch. Daniela Proietti degli Ordine Architetti P.P.C. di Roma, il geom. Fabio Colantoni del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Roma, il Per. Ind. Giuseppe Donato Tomba del Collegio Professionale Periti Industriali di Roma, hanno evidenziato alcuni casi singolari ed eclatanti di censimenti anomali riguardanti rispettivamente le unità residenziali, i negozi, gli uffici privati, i laboratori artigianali e magazzini.

Il geom. Maurizio Rulli del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Roma ha illustrato in linea generali I criteri dell’ estimo comparativo, sulla base degli standard internazionali di stima.

Il dott. Alessandro Bini e il dott. Carlo di Giuliomaria dell’Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Roma hanno illustrato rispettivamente il ricorso tributario e gli Aspetti fiscali e tributari.

Infine l’ing. Marco Garcea dell’Agenzia delle Entrate ha fornito un’interessante panoramica di quello che potrà essere Il Catasto del futuro e il ruolo dei professionisti nell’ottica della legge delega sulla riforma del catasto.

Dall’ampio dibattito che è seguito e che ha visto coinvolti gli intervenuti alla manifestazione (oltre 500 professionisti) emerge un diffuso malcontento delle categorie professionali, che non hanno potuto vedere accolte istanze di autotutele di segnalazioni di palesi anomalie e che hanno costretto i proprietari immobiliari ad adire alle costose e lunghe procedure di contenzioso tributario.

In conclusione il convegno si chiude con una proposta costruttiva avanzata dalle Associazioni professionali ed accolta dall’Agenzia delle Entrate quale l’avvio da parte dell’Agenzia delle Entrate di un equilibrato esame finalizzato a filtrare le richieste totalmente o parzialmente accoglibili allo scopo di pervenire anche ad una risoluzione extragiudiziale dei ricorsi, onde evitare ai cittadini l’anticipazione di imposte che potrebbero dimostrarsi, in definitiva, totalmente o parzialmente non dovute

Le categorie  professionali, dal loro canto, hanno evidenziato la piena disponibilità a prestare ogni forma di collaborazione ritenuta utile per rilevare casistiche di anomalie, oggettivamente e perfettamente delineate,  nei quali è ipotizzabile un intervento di autotutela.

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Articolo pubblicato il 30/04/2014 in EDILIZIA FISCO
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