Quali sono le delibere che possono essere adottate in condominio? E, soprattutto, quali sono le maggioranze richieste per ciascuna di esse perché siano poi effettivamente adottate?

L’Ufficio Studi Confappi-Federamministratori ha elaborato una tabella molto esauriente che fornisce gli argomenti delle possibili delibere condominiali, i condomini che devono essere presenti e il valore in millesimi necessario per l’approvazione.

Le maggioranze indicate si riferiscono, come da prassi, alla seconda convocazione dell’assemblea di condominio, quando devono essere presenti obbligatoriamente almeno 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi totali.

Parti comuni

1. Modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni (4/5 dei condomini e almeno 4/5 dei millesimi)

2. Diffida verso l’esecutore di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

3. Modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)

4. Rinuncia al diritto sulle parti comuni (esclusa rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)

5. Costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)

6. Vendita o cessione di beni comuni (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)

Gestione del condominio

1. Nomina, riconferma, revoca e compenso dell’amministratore (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

2. Attivazione del sito internet del condominio (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½dei millesimi)

3. Nomina dei consiglieri di condominio (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)

4. Nomina da parte di ciascun condomino del proprio rappresentante quando i partecipanti a un super-condominio sono più di 60 (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi)

5. Approvazione del regolamento assembleare o interno ex art. 1138 c.c. e sanzioni per l’infrazione ex art. 70 disposizione attuativa del c.c. (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

6. Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)

7. Riparazioni straordinarie di notevole entità ex art. 1136 c.c., comma 4 (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

8. Preventivi di spesa per le spese ordinarie annuali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)

9. Preventivi di spesa per riparazioni di spesa di notevole entità (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

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Le tabelle millesimali di proprietà, previste dalla normativa condominiale, costituiscono lo strumento di cui
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Innovazioni

1. Innovazioni per il miglioramento o l’uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni ex art. 1120 c.c. (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi)

2. Innovazioni che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)

3. Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l’aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti ex art. 1127 c.c. (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)

4. Interventi di recupero ai sensi dell’art. 15, legge 179/921/2 (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

Innovazioni agevolate

1. Trasformazione di impianti di riscaldamento e condizionamento per il contenimento energetico (legge 10/1991, art. 26, comma 1) e impianti di cogenerazione (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

2. Coibentazioni termiche, installazione di fonti rinnovabili (legge 10/1991, art. 26, comma 1) (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

3. Termoregolazione o contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condomini dell’impianto contabilizzato (legge 10/1991, art. 26, comma 4) (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

Fonti rinnovabili

1. Installazione di fonti rinnovabili (legge 10/1991, art. 26, comma 1) (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

2. Regolamentazione delle modalità con cui può essere realizzata l’installazione di fonti rinnovabili, ripartizione per tale uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, richiesta di garanzia per i danni eventuali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi)

Impianti di comunicazione

1. Installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

2. Installazione di antenne centralizzate, paraboliche satellitari e impianti via cavo (legge 66/2001, art. 2-bis; art. 1120 c.c.) (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

Altri interventi

1. Eliminazione barriere architettoniche ex  art. 2, legge n. 13/1989 (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

2. Interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

3. Impianti di videosorveglianza di utilità comune (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

4. Installazione delle infrastrutture di ricarica per i veicoli elettrici in condominio ex legge 134/2012, art. 17-quinquies (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

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Portierato

1. Mutamento d’uso dei locali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi)

2. Soppressione del servizio e sostituzione con citofono (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi)

3. soppressione del servizio che comporti modifiche al regolamento assembleare o condominiale (1/2+1 degli intervenuti e almeno dei ½ millesimi)

4. Approvazione rendiconto annuale consuntivo e preventivo (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)

5. Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

6. Costituzione di un fondo speciale per la manutenzione straordinaria (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

Rettifica o modifica dei millesimi

1. In genere per quelli di proprietà (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)

2. Quando risulta che sono conseguenza di un errore (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

3. Quando, per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione di unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

In giudizio

1. Liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore ex art. 1136 c.c. (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

2. Nomina dell’amministratore come rappresentante nel procedimento di media conciliazione (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

3. Accettazione della proposta di mediaconciliazione (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)

Tutte le altre delibere

1. Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)

Fonte Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Dal web


Dal web

Gli Speciali

13 Commenti

  1. quando si fraziona l’appartamento di un condomino,(consentito urbanisticamente)ci vuole la maggioranza assoluta,dell’assemblea?

  2. innovazione Valvole termostatiche e ripartitore di calore -variazione quorum

    -in prima convocazione è necessaria la presenza, di persona o per delega, dei 2/3 del valore dell’edificio e dei 2/3 dei partecipanti al condominio.
    -in seconda convocazione occorre che i presenti siano almeno 1/3 dei condomini, che possiedono 1/3 del valore dell’edificio.

    La delibera in questione va poi adottata a maggioranza semplice (dl 415/13 che ha modificato il 2° comma dell’art. 1120 c.c.): i millesimi dei condomini favorevoli all’intervento devono superare la somma di quelli dei condomini contrari e astenuti.

  3. Dovrei farvi una Domanda:
    Leggendo il punto, “Altri interventi”, in riguardo alle barriere architettoniche ex art. 2
    La definizione 1/2 + 1 degli intervenuti e almeno 1/2 dei millesimi, viene forse inteso che se vi fossero la metà dei partecipanti più uno e se di questi intervenuti seppur in maggioranza deliberassero positivamente ma non fosse raggiunto i 500 millesimi del fabbricato, la deliberazione sarebbe stata inutile ?
    Gianni

    • esatta conclusione : occorrono entrambe i requisiti :
      soggettivo: voto favorevole della maggioranza degli intervenuti
      Una volta soddisfatto questo requisito si passa a conteggiare i millesimi che essi rappresentano: se la somma raggiunge i 500 millesimi la delibera è approvata; se non si raggiungono i 500 millesimi la delibera non è approvata

  4. Avrei bisogno di una risposta da esporre domani sera nell’assemblea straordinaria: si dovrà decidere se una delibera assunta nel 2013 (che approva il rifacimento totale e COSTOSO della soletta del cortile) può essere superata da una richiesta successiva di revoca (firmata dalla gran parte delle persone che avevano votato a favore causa scarse informazioni, che propone un intervento parziale meno oneroso richiesto al nuovo amministratore che dopo sopralluogo ha presentato relazioni tecniche e previsione di spesa). Quale maggioranza è necessaria per adottare una decisione che annulli la prima? GRAZIE

  5. Salve, volevo sapere cosa fare quando nel caso di revoca e rinomina amministratore si ha la maggioranza di millesimi (cioè Più del 50 %) ma non la maggioranza dei presenti, come ci si comporta, si ferma tutto!?? Non ci sono alternative?? Per favore datemi risposta è urgente !! Grazie

  6. Buon giorno,
    vorrei porvi una domanda:
    sono proprietario di una villa in un villaggio di circa 40 ville, con portineria, strade comuni, impianti comuni idrici e di fognatura ecc.
    Ora si vuole assumere un operaio generico per effettuare le manutenzioni delle strade e degli impianti, in aggiunta al portiere. Il regolamento non lo prevede, per poterlo fare3 che maggioranza è richiesta? (si tratta in effetti di una spesa notevole proptratta nel tempo).
    Grazie per la vostra risposta.
    Renato Cozzi

  7. Per cambiare la ripartizione della spesa dell’acqua da millesimi a numero di persone quanti millesimi servono in assemblea ? Grazie

  8. Buongiorno, volevo realizzare un garage a confine e devo chiedere al confinante, che è un condominio, la deroga alla distanza dai confini.
    Tale deroga con che maggioranza deve essere approvata?

  9. Sono proprietaria di un appartamento sito in un condominio di 12 unità immobiliari
    A seguito di delibera condominiale, alla quale ero assente, i condomini hanno deciso di autotassarsi al fine di un eventuale lavoro ,da far ancora preventivare , per abbellire la recinzione esterna
    Posso rifiutarmi di pagare tale quota e pagare la somma totale solo dopo fattura e tramite bonifico bancario?
    Il capo condominio intima di denunciarmi se non pago la quota mensile
    Grazie

  10. E’ stato deliberato dall’assemblea l’installazione di un citofono ultima generazione COSTOSO,
    Io ho votato contro. Sono costretto ad aderire oppuire posso contestare entro 30 giorni la delibera facendo rientrare come spesa voluttuaria quanto approvato?
    grazie

  11. vorrei capire se una votazione su un totale di 811 millesimi viene accolta con 400 milesimi e valida?normalmente serve 1/2 millesimi su bariere architett. cioe 405,5,no?

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