Il d.P.R. 380/2001, il d.lgs. 42/2004, le recenti integrazioni normative in materia di rilascio di autorizzazioni per permessi di costruire, interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, hanno investito il progettista e il direttore dei lavori di una rilevante mole di responsabilità (sulla quale si potrebbero sollevare alcuni dubbi di legittimità per l’obbligo ad esercitare un ruolo imposto al tecnico che diventa, suo malgrado, un incaricato di pubblico servizio per l’accertamento di fatti che rientrano nelle competenze esclusive del soggetto pubblico preposto al rilascio del titolo autorizzativo) molto spesso impossibile da espletare per l’impossibilità di reperire o visionare i documenti custoditi dallo stesso ente che dovrebbe rilasciare l’autorizzazione.

Il tema, da solo, sarebbe più che sufficiente a spiegare tre questioni di fondo che interessano le prospettive del Paese:

1. per quale motivo gli investitori stranieri non sono interessati a operare in Italia;

2. la migliore delle prospettive per un cittadino italiano, nella pienezza della ragione, che affronti un contenzioso con un soggetto pubblico resta il pareggio (con spese a carico);

3. in ogni caso il soggetto pubblico non è chiamato a rispondere dei propri errori in nessuna forma.

Emblematica, in questo senso, la vicenda della demolizione di Punta Perotti a Bari per la quale, senza entrare nel merito di quell’intervento la cui immagine ha giustamente turbato i sonni di molti, ha però portato alla condanna dello Stato italiano al risarcimento di 49 milioni di euro alle società che hanno realizzato l’intervento (ottobre 2012 – Corte Europea di Strasburgo – digitare Punta Perotti, Strasburgo per i dettagli).

Provvedimenti presi per tutti i responsabili in tutti le sedi tecniche e giudiziarie che hanno portato alla condanna al risarcimento: nessuno.

Ma la finalità di questa nota non è quella di rinnovare dolorose ferite ma di cercare soluzioni soprattutto a tutela dei tecnici che diventano, in questa materia, davvero i soggetti più esposti.

In questa sproporzione di forze in campo i tecnici che abbiano a che fare con la progettazione e la direzione dei lavori anche di una semplice ristrutturazione, dovrebbero considerare con grande attenzione alcuni aspetti relativi al tipo di interventi da fare ma soprattutto alla storia autorizzativa del bene.

Prima di tutto è necessario chiarire che questa ulteriore funzione notarile sulla responsabilità di verificare lo stato di legittimità di un bene non investe solo il progettista ma viene estesa anche al direttore dei lavori (sia pure non interessato alla progettazione).

Come appare evidente questa nota è rivolta alle modalità di verifica che interessano un manufatto esistente; nel caso di nuove costruzioni è chiaro che le verifiche richieste riguardano esclusivamente le norme urbanistiche e la vincolistica vigente.

La verifica di legittimità di un bene dovrebbe essere attuata con una metodologia operativa che garantisca la copertura di tutte le problematiche esistenti e le potenziali criticità; anche in questo caso è utile seguire una procedura che possa assicurare un’analisi approfondita di tutti gli elementi sensibili.

In relazione a tale procedura è possibile individuare tre momenti separati:

1. il primo relativo alle verifiche sullo stato di fatto del bene fino ad arrivare alle condizioni che precedono l’intervento;

2. il secondo che interessa le eventuali situazioni del passato non concluse (emerse dalla verifica indicata al punto precedente) e che richiedono l’ottenimento di pareri o autorizzazioni necessarie a regolarizzare lo stato di fatto;

3. il terzo relativo al tipo di intervento da realizzare e alle conseguenti autorizzazioni che dovranno essere richieste per i nuovi lavori da eseguire.

Per una migliore comprensione è necessario specificare che lo stato di legittimità di un bene interessa tutte le sue parti e gli eventuali annessi, quindi le verifiche che verranno descritte di seguito devono riguardare non soltanto quello che si presenta come il manufatto principale (appartamento, casale, edificio) ma anche gli eventuali annessi (garage, cantine, corpi esterni che possano generare superfici coperte) per i quali si dovrà ricostruire tutto il percorso autorizzativo soprattutto se ci si trova in aree soggette a vincoli (paesaggistico o archeologico) che non consentono la sanatoria ex-post di cubature non autorizzate anche se risalenti ai decenni precedenti.

Verifiche sullo stato di fatto

Titolo Verifica Note
Rilievo iniziale Rilevazione di tutte le misure e dati dimensionali del bene per la determinazione dell’effettivo stato di fatto Il rilievo è necessario per assicurare la conoscenza puntuale dell’esistente in tutte le sue parti
Catastale storico Stato del bene Visura storica per la verifica della planimetria dello stato iniziale
Licenza/permesso di costruire originario Interventi autorizzati e presenti negli elaborati approvati
Analisi dettagliata di quanto autorizzato all’interno dell’unità e nei suoi annessi esterni
Autorizzazioni e pareri relativi a vincoli sull’area o sul bene, rilasciati al tempo dell’autorizzazione originaria Dettaglio delle opere effettivamente autorizzate – conformità con i pareri acquisiti – eventuali prescrizioni o limitazioni poste Fondamentale la corrispondenza tra pareri acquisiti e l’esistente
Agibilità del bene Esistenza del certificato di abitabilità/agibilità rilasciato al momento della realizzazione Ricerca del certificato della singola unità o dell’intero edificio – possibilità di predisporre nuovo certificato di agibilità
Eventuali istanze di condono avviate sul bene
Verificare l’avvenuto rilascio di concessione in sanatoria e prescrizioni – oppure il mancato rilascio della concessione in sanatoria
Controllo della corrispondenza tra concessione in sanatoria e stato attuale – avvio delle attività necessarie al ritiro della concessione in sanatoria
Catastale aggiornato Corrispondenza e coerenza dello stato attuale con tutte le modifiche approvate Visura del catastale aggiornato e raffronto con i passaggi precedenti

La tabella successiva interessa le eventuali situazioni che potrebbero emergere dalla prima verifica e legate a difformità tra le autorizzazioni originarie o catastale storico e lo stato attuale del bene – situazioni che devono quindi essere rese legittime prima o contestualmente alla richiesta di nuovi interventi.

Difformita’ emerse

Titolo Verifica Note
Catastale storico/catastale aggiornato Valutare i tipo di difformità (opere interne o esterne) e la possibilità offerte dalla normativa vigente Particolare attenzione va posta sulle difformità che interessano incremento di superfici o volumi
Licenza/permesso di costruire originario Le difformità interessano beni posti in aree soggette a vincoli Verificare la possibilità di un accertamento di compatibilità paesaggistica o con altro vincolo
Sanatoria in itinere Sanatoria in essere, concessione non ritirata, procedure non completate
Deve essere assolutamente conclusa la procedura con il ritiro della concessione o la piena conoscenza delle problematiche da chiudere
Autorizzazioni/pareri su vincoli – licenza originaria – catastale Verificare entità e tempistica delle difformità Isolare le varie problematiche e procedere la sequenza autorizzativa (pareri, permesso, agibilità)
Agibilità del bene Assenza del certificato di abitabilità/agibilità Deve essere cercato o richiesto con procedura alternativa

Autorizzazione per un nuovo intervento

Titolo Verifica Note
Autorizzazioni e pareri relativi a vincoli presenti sull’area o sul bene Corrispondenza del progetto e della documentazione richiesta – conformità dell’intervento alle eventuali prescrizioni rilasciate Verificare la sequenza di presentazione delle autorizzazioni e le eventuali prescrizioni
Autorizzazione edilizia Gli interventi richiesti devono essere conformi a normativa e elaborati Analisi dettagliata degli elaborati di progetto
Deposito progetto impianti, strutture, contenimento energetico Corrispondenza elaborati con quelli del progetto architettonico Conformità alla normativa e con esecuzione degli interventi
Procedure di fine lavori Effettuazione di tutte le comunicazioni, collaudi e adempimenti richiesti Predisporre la documentazione di fine lavori, accatastamenti, depositi
Agibilità del bene Certificato di agibilità dopo la fine dei lavori Completamento dell’iter in autocertificazione – completezza della documentazione

La mancata sussistenza dello stato di legittimità di un bene, in relazione all’operato del tecnico incaricato della realizzazione di nuovi interventi, comporta sanzioni che hanno natura amministrativa (e possono quindi confluire in atti o sanzioni pecuniarie o natura penale); in ogni caso si tratta di conseguenze pesanti che portano, oltre alle conseguenze di natura legale, alla certezza di un danno costituito dal tempo – sempre smisurato – e dai costi che dovranno essere sopportati dagli interessati per la soluzione o la gestione del problema.

Nella sinteticità delle tabelle riportate è possibile comprendere l’importanza che il tecnico incaricato verifichi con grande attenzione la storia del bene e la corrispondenza tra lo stato attuale e quanto originariamente autorizzato ancora prima di affrontare il progetto del nuovo intervento.

Soprattutto per il progettista, che è il primo ad affrontare lo stato delle cose, queste verifiche costituiscono un passaggio indifferibile (che rappresenta un onere aggiuntivo al quale far corrispondere un conseguente onorario supplementare rispetto a quello dell’incarico principale) che dovrà essere svolto con la massima cura e attenzione.

Il fatto che questo onere ricada essenzialmente sul progettista non esclude la responsabilità del direttore dei lavori che dovrà accertare, soprattutto se si tratta di tecnici diversi, la completezza delle verifiche eseguite sulla legittimità dell’esistente prima dell’inizio dei lavori.

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