La manutenzione edilizia moderna è concepita come un servizio aziendale che, rispetto alla visione “classica”, è più vicina ai concetti di manutenzione industriale, con proprie peculiarità che la differenziano da quest’ultima per le particolarità oggettive del mondo edile.

In generale si può affermare che

– il lavoro di manutenzione edilizia, in passato prevalentemente legato al singolo evento, è oggetto di programmazione al fine di minimizzare i costi per mantenere in efficienza il bene (l’immobile in questo caso);

– la funzione della manutenzione edilizia è un’unità responsabile caratterizzata da razionalità e competenza, completamente integrata nel contesto della proprietà o dell’impresa;

– la formazione del personale è di estrema importanza al fine di creare una mentalità adatta a rispondere ai mutati scenari edilizi in tema di efficienza e conservazione del bene;

– la manutenzione, anzi la manutenibilità, è uno dei requisiti progettuali che entrano in modo massiccio nella fase progettuale.

Il mutato approccio alla manutenzione edilizia è segnalato anche dai disposti normativi, cogenti, più recenti, ad esempio

– Codice dei contratti pubblici d.lgs. 12 aprile 2006 n. 163;

– Nuovo regolamento attuativo del codice dei contratti pubblici DPR 5 ottobre 2010 n. 207;

Norme tecniche per le costruzioni DM 14 gennaio 2008;

che richiedono, sia per fini prestazionali che economico-gestionali, che per le opere edilizie sia redatta apposita documentazione a fini manutentivi: il piano di manutenzione edilizia dell’opera.

Nel caso delle opere pubbliche, che si assumerà come riferimento per l’individuazione di principi estrapolabili al’intero comparto edilizio, esso dovrà essere articolato in tre distinti documenti: manuale d’uso, manuale di manutenzione e programma di manutenzione e riguarderà l’intero complesso di sistemi e sub-sistemi in cui è scomposto l’edificio.

L’introduzione del piano di manutenzione come documento progettuale della fase esecutiva è il segnale del mutato approccio che il legislatore intende mantenere nella esecuzione e gestione di un’opera pubblica.

È, dunque, richiesto ai progettisti di considerare la progettazione dell’opera non solo per il soddisfacimento del bisogno dell’utenza, ma bensì di porre attenzione che tale utenza possa fruire del bene anche in tempi successivi, richiedendo quindi di valutare le loro scelte tecniche in relazione alla manutenibilità dell’opera.

Questa richiesta prestazionale della progettazione, a ben guardare il testo di legge, è invero piuttosto esplicita, e trova riscontro nell’art. 15 del Regolamento, DPR 207/2010:

Art. 15 Disposizioni preliminari per la progettazione dei lavori e norme tecniche

1. La progettazione ha come fine fondamentale la realizzazione di un intervento di qualità e tecnicamente valido, nel rispetto del miglior rapporto fra i benefici e i costi globali di costruzione, manutenzione e gestione. La progettazione è informata a principi di sostenibilità ambientale nel rispetto, tra l’altro, della minimizzazione dell’impegno di risorse materiali non rinnovabili e di massimo riutilizzo delle risorse naturali impegnate dall’intervento e della massima manutenibilità, miglioramento del rendimento energetico, durabilità dei materiali e dei componenti, sostituibilità degli elementi, compatibilità tecnica ed ambientale dei materiali ed agevole controllabilità delle prestazioni dell’intervento nel tempo.

[…]

8. I progetti, con le necessarie differenziazioni, in relazione alla loro specificità e dimensione, sono redatti nel rispetto degli standard dimensionali e di costo ed in modo da assicurare il massimo rispetto e la piena compatibilità con le caratteristiche del contesto territoriale e ambientale in cui si colloca l’intervento, sia nella fase di costruzione che in sede di gestione.

[…]

10. I progetti sono redatti considerando anche il contesto in cui l’intervento si inserisce in modo che esso non pregiudichi l’accessibilità, l’utilizzo e la manutenzione delle opere, degli impianti e dei servizi esistenti.

[…]

11. I progetti devono essere redatti secondo criteri diretti a salvaguardare i lavoratori nella fase di costruzione e in quella di esercizio, gli utenti nella fase di esercizio e nonché la popolazione delle zone interessate dai fattori di rischio per la sicurezza e la salute.

Le richieste fatte dal legislatore ai progettisti, e, in opportuna forma di responsabilità, ai referenti dell’amministrazione appaltante sono estremamente esplicite se si sfronda il testo leggendo solo la parte evidenziata nei riquadri precedenti si può concludere che: il progetto deve portare ad un’opera che sia manutenibile, realizzata con materiali durabili e sub-sistemi sostituibili; il contesto territoriale non deve essere di ostacolo alla fase di gestione e manutenzione;  le opere non devono arrecare pregiudizio della salute dei lavoratori nella fase di gestione, anche durante gli interventi di manutenzione programmata.

Sul tema della programmazione si ritornerà in altra sede.

I principi sottesi DL. 68/2013, convertito con L. 98/2013, in termini di possibilità generate dalla demolizione e ricostruzione senza vincolo di sagoma, sono inquadrabili nel medesimo tracciato di sostenibilità economico-ambientale rappresentato dai principi del regolamento dei LL.PP. (leggi anche Come cambia la ristrutturazione edilizia dopo il Decreto del Fare)

Infatti, poter operare una ricostruzione con criteri moderni orientati alla

  • sostenibilità ambientale;
  • riduzione delle richieste energetiche, sia in regime estivo che invernale;
  • sicurezza rispetto alle azioni ambientali (sisma ad esempio, e non solo, rischio idrogeologico ecc.);
  • rispetto di requisiti di manutenibilità, per una riduzione dei costi nel ciclo di vita;
  • rispetto dei requisiti di dismissione dell’opera;

può essere economicamente più interessante rispetto al mantenimento di un patrimonio vetusto e difficile da mantenere in efficienza se non con notevoli “dispersioni economiche”.

Al contrario di quanto comunemente si pensa, i costi iniziali di un’opera edilizia rappresentano il 40% della spesa totale se riferiti all’intero ciclo di vita;  il resto è rappresentato dagli altri costi, tra cui quelli manutentivi, ecco perché diventa importante una corretta progettazione maintenance oriented, la previsione delle conseguenze che le scelte effettuate in fase progettuale progettuali hanno sulla costruzione finale per minimizzare i successivi costi d’esercizio, manutentivi e di riparazione/sostituzione.

Un contributo significativo in questa direzione avviene nel momento della progettazione, da una attenta considerazione di quel particolare definito come manutenibilità.

La manutenibilità essa è caratteristica del progetto ed è espressa come “l’attitudine di un’entità, in certe condizioni d’uso, ad essere mantenuta o ripristinata in uno stato in cui essa possa eseguire la funzione richiesta, quando la manutenzione è effettuata in date condizioni e vengono adottate le procedure e le risorse prescritte” (Di Sivo et al.).

La manutenibilità rappresenta una condizione necessaria ma non sufficiente, per la minimizzazione dei costi manutentivi degli edifici: eguale o maggior importanza avranno poi, nel corso della vita del prodotto edilizio, scelte tecniche e modalità costruttive, modalità d’uso, tecniche diagnostiche per la rilevazione dei bisogni manutentivi, strategie di organizzazione della domanda e dell’offerta di manutenzione.

In ciascuna di queste fasi sul gestore del bene graverà quindi anche la responsabilità delle conseguenze che le sue scelte ed i comportamenti producono sul piano della generazione dei costi di manutenzione.

A conferma di ciò è emblematica la sentenza della Corte dei Conti che con sentenza n. 7 del 24 ottobre 2008 ha condannato il responsabile dell’ufficio tecnico di un ente locale per non aver ottemperato ai precetti manutentivi espressi dalle norme sui lavori pubblici, riscontrando gli estremi del reato di danno erariale.

Ing. Nicola Mordà – Arch. Paola Bajzelj – Arch. Marco Q. Duma
DoMo Studio Torino

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