In questo post che prosegue la nostra trattazione degli interventi edilizi contemplati nel Testo Unico Edilizia (consulta il Testo Unico Edilizia aggiornato), forniremo la definizione di manutenzione straordinaria e citeremo alcune sentenze che hanno aiutato a definire i confini di questa tipologia di lavori: sia in senso positivo che negativo.
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli concernenti la realizzazione di opere e modifiche per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici esistenti e la realizzazione e l’integrazione di servizi igienico sanitari e tecnologici.
Come altre volte ricordato, per poter essere qualificati come di manutenzione straordinaria gli interventi non devono alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e comportare modifiche alla destinazione d’uso (in proposito leggi anche Ecco i lavori di manutenzione straordinaria per l’IVA agevolata al 10%).
“Più in generale”, specifica Michele Miguidi, tra gli autori della Guida essenziale al testo unico dell’edilizia, “la norma pone l’accento sul carattere parziale dell’intervento di manutenzione straordinaria, che può interessare anche parti strutturali degli edifici, ma non può consistere nella loro ricostruzione ex novo, a seguito del loro abbattimento”.
In questo caso, infatti, ci troviamo di fronte a un intervento di nuova costruzione.
I casi di giurisprudenza
Molto brevemente segnaliamo alcune tipologie di interventi che diverse sentenze hanno aiutato a definire come rientranti o meno nella casistica della manutenzione straordinaria.
Sono interventi di manutenzione straordinaria:
– la sostituzione di pali telefonici fatiscenti (T.A.R. Campania n. 2043/1999)
– il consolidamento dei solai o delle scale, la realizzazione di opere accessorie, che non aumentino volume o superfici utili, o di volumi tecnici (CdS n. 301/1993)
– la demolizione e ricostruzione di pareti divisorie ((CdS n. 194/1989).
Un elenco non esaustivo di interventi di manutenzione straordinaria include anche:
– sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso;
– realizzazione e adeguamento di opere accessorie come canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, ascensori, ecc.);
– consolidamento delle strutture nelle fondazioni o in elevazione;
– rifacimento di scale e rampe;
– realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
– realizzazione di recinti, muri di cinta e cancellate;
– interventi finalizzati al risparmio energetico.
Non sono interventi di manutenzione straordinaria:
– la sostituzione della copertura a lastrico solare con un tetto a falde, poiché l’opera si risolve in un aumento del volume e in una sopraelevazione (Cassazione Penale, sez. III, 6 maggio 1994)
– l’apertura di balconi sul prospetto di un edificio (CdS n. 1004/1995)
– la ricostruzione di un tetto di un fabbricato ad altezza superiore a quella preesistente, determinandosi un aumento di volumetria, incidente sulla consistenza dell’edificio (CdS n. 646/1992)
Infine ricordiamo che la redistribuzione degli spazi interni di un appartamento mediante demolizione di tramezzi e modifica delle ripartizione delle stanze è da qualificare come manutenzione straordinaria (leggi anche Testo Unico Edilizia, definizioni ed esempi di interventi di manutenzione ordinaria).
Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
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