In questo post che prosegue la nostra trattazione degli interventi edilizi contemplati nel Testo Unico Edilizia (consulta il Testo Unico Edilizia aggiornato), forniremo la definizione di manutenzione straordinaria e citeremo alcune sentenze che hanno aiutato a definire i confini di questa tipologia di lavori: sia in senso positivo che negativo.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli concernenti la realizzazione di opere e modifiche per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici esistenti e la realizzazione e l’integrazione di servizi igienico sanitari e tecnologici.

Come altre volte ricordato, per poter essere qualificati come di manutenzione straordinaria gli interventi non devono alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e comportare modifiche alla destinazione d’uso (in proposito leggi anche Ecco i lavori di manutenzione straordinaria per l’IVA agevolata al 10%).

“Più in generale”, specifica Michele Miguidi, tra gli autori della Guida Essenziale al Testo Unico Edilizia , “la norma pone l’accento sul carattere parziale dell’intervento di manutenzione straordinaria, che può interessare anche parti strutturali degli edifici, ma non può consistere nella loro ricostruzione ex novo, a seguito del loro abbattimento”.

In questo caso, infatti, ci troviamo di fronte a un intervento di nuova costruzione.

I casi di giurisprudenza
Molto brevemente segnaliamo alcune tipologie di interventi che diverse sentenze hanno aiutato a definire come rientranti o meno nella casistica della manutenzione straordinaria.

Sono interventi di manutenzione straordinaria:
– la sostituzione di pali telefonici fatiscenti (T.A.R. Campania n. 2043/1999)
– il consolidamento dei solai o delle scale, la realizzazione di opere accessorie, che non aumentino volume o superfici utili, o di volumi tecnici (CdS n. 301/1993)
– la demolizione e ricostruzione di pareti divisorie ((CdS n. 194/1989).

Un elenco non esaustivo di interventi di manutenzione straordinaria include anche:
– sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso;
– realizzazione e adeguamento di opere accessorie come canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, ascensori, ecc.);
– consolidamento delle strutture nelle fondazioni o in elevazione;
– rifacimento di scale e rampe;
– realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
– realizzazione di recinti, muri di cinta e cancellate;
– interventi finalizzati al risparmio energetico.

Non sono interventi di manutenzione straordinaria:
– la sostituzione della copertura a lastrico solare con un tetto a falde, poiché l’opera si risolve in un aumento del volume e in una sopraelevazione (Cassazione Penale, sez. III, 6 maggio 1994)
– l’apertura di balconi sul prospetto di un edificio (CdS n. 1004/1995)
– la ricostruzione di un tetto di un fabbricato ad altezza superiore a quella preesistente, determinandosi un aumento di volumetria, incidente sulla consistenza dell’edificio (CdS n. 646/1992)

Infine ricordiamo che la redistribuzione degli spazi interni di un appartamento mediante demolizione di tramezzi e modifica delle ripartizione delle stanze è da qualificare come manutenzione straordinaria (leggi anche Testo Unico Edilizia, definizioni ed esempi di interventi di manutenzione ordinaria).

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35 Commenti

  1. Può definirsi per la SCIA “manutenzione straordinaria” l’innalzamento di una vetrata su MURO DI FABBRICA posto a confine, senza tra l’altro alcun accordo e consenso da parte mia? Vi sarei infinitamente grati se voleste rispondermi al più presto

    • Gentile Francesco,
      in merito all’oggetto, il suo quesito non lascia comprendere gli effetti prodotti dalla vetrata sull’intervento complessivo (nuovi volumi, nuove superfici, alterazione delle distanze, ecc.).
      Ad ogni buon fine, perché un intervento possa essere annoverato tra quelli della “manutenzione straordinaria”, deve rientrare tra i seguenti lavori: “opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.

    • No, si tratta di manutenzione ordinaria, a meno che non si vadano a modificare in maniera sensibile i tubi e gli impianti idraulici

  2. Dati due fabbricati adiacenti, la demolizione di parte del muro in comune per unificare i vano scala dei due fabbricati, in quale categoria di lavori rientra?

  3. integrare tecnologicamente l’impianto elettrico della casa con un sistema domotico (con anche valcole termostatiche volte al risparmio energetico) può essere considerato come un lavoro straordinario?
    grazie in anticipo per l’aiuto

  4. Intervento con microonde per eliminare tarli su travi portanti che ne stanno compromettendo la struttura prima che cedano e mi facciano cadere il tetto sulla testa puo’ essere considerata opera di consolidamento su struttura in elevazione e quindi detraibile? Grazie. In effetti si puo’ paragonare alla sostituzione di pali elettrici fatiscenti, gia’ prevista dalla normativa!

  5. Buongiorno,
    la sostituzione della caldaia rientra nella manutenzione straordinaria?
    Che sia ammessa alla detrazione Irpef sono sicura perché è esplicitato sulla “guida ristrutturazioni edilizie” dell’Agenzia delle entrate” (capitolo 5 pag. 26), ma vorrei sapere se essa rientra nella definizione di “manutenzione straordinaria” per poterci abbinare il bonus mobili.
    Grazie mille
    Cordiali Saluti

  6. Il rifacimento copertura del tetto con sostituzione delle tegole rientra nella manutenzione straordinaria? Come puo’ rientrare nella detrazione il rifacimento del tutto su una casa bifamiliare con due proprietari?
    Grazie

  7. ho ristrutturato un piccolo appartamento ricavando nel vano cucina,DOCCIA e servizi igienici con paretina e porta.Ho dato più spazio al corridoio,rimpicciolendo la camera da letto con una paretina e spostando,modificandola,la porta da destra s sinistra.Posso usufruire del bonus su porte e lavori? Hoi lo Scia e rifatto solai,pavimenti ecc….

    • @Marcello – sicuramente hai diritto alle detrazioni
      @Liliana – sulle parti condominiali, anche la manutenzione ordinaria è detraibile

  8. Lo smantellamento delle piastrelle di rivestimento della cucina e la modifica dell’impianto elettrico , sempre della cucina, può considerarsi manutenzione straordinaria e consentire la detrazione oltre che sui lavori anche sull’acquisto dei nuovi mobili della cucina.
    Grazie
    Luigi

  9. Vi sottopongo un quesito per il quale ho ricevuto risposte difformi anche da parte della stessa Agenzia delle Entrate.
    A valle dell’acquisto di un appartamento precedentemente abitato da altra famiglia, ho effettuato opere di manutenzione straordinaria connesse con il rifacimento di due bagni, lo spostamento di una parete divisoria e opere minori come comunemente si fanno quando si acquista un appartamento di seconda mano.
    A completamento dei lavori, anche per eliminare tutte le tracce dai muri dell’appartamento (dovute a chiodi, quadri, parte attrezzate ecc.), oltre che per eliminare le tracce delle lavorazioni durate due mesi ho effettuato la tinteggiatura finale delle pareti di tutto l’appartamento.
    Mentre il Centro di Pescara dell’Agenzia delle Entrate mi ha confermato che la tinteggiatura è detraibile in quanto rientrante in un più ampio intervento di manutenzione straordinaria, l’Ufficio Provinciale competente per territorio della stessa Agenzia delle Entrate mi ha negato la detrazione in quanto non tutto l’appartamento è stato oggetto di manutenzione straordinaria e quindi la tinteggiatura potrebbe essere detraibile soltanto per i vani in cui sono stati fatti materialmente lavori di manutenzione straordinaria (bagni, spostamento tramezzi…) ma non per l’intero l’appartamento.
    A mio avviso, peraltro, se la tinteggiatura può essere considerata manutenzione ordinaria se fatta in un appartamento abitato sempre dalla stessa persona, dovrebbe essere considerata manutenzione straordinaria se fatta dopo l’acquisto di una casa di seconda mano, per rendere la stessa abitabile anche per ragioni di pulizia, igiene e decoro.
    Desideravo chiedere la vostra opinione in merito ed anche se ci sono Circolari esplicative, sentenze o altro che hanno fatto chiarezza sulla questione.
    Grazie in anticipo.

  10. Salve, ho comprato casa e dovrò comprare: lavatrice, cucina compresa di elettrodomestici e stufa a pellet.
    Posso detrarre il tutto?

  11. Salve, posso considerare lavori di straordinaria manutenzione i lavori postumi effettuati su una caldaia mal funzionante installatra l’anno scorso, per cui ho già pagato fattura l’anno scorso con la stessa dicitura in fattura?
    Grazie e mille per l’eventuale gentile risposta.
    Antonio

  12. Buongiorno,
    ho sostituito una classica caldaia a metano con una pompa di calore in giardino non visibile perchè cintato da siepe. La villetta si trova in fascia ambientale vicino al fiume e circondata da capannoni e bosco, ora il comune mi contesta la mancata richiesta all’ufficio tecnico edilizia privata, è giusto che per una sostituzione del generatore di calore bisogna fare domanda al comune? c’è qualche sentenza che dice al contrario?
    Grazie

  13. Buongiorno spett. Ediltecnico,
    sto per comprare una casa usata e voglio aggiungere in un servizio il bidet, che i precedenti proprietari non avevano. Non esiste alcuna predisposizione, quindi dovrò formarne una nuova.
    Si può definire manutenzione straordinaria? è possibile detrarla assieme ai nuovo mobilio del bagno? devo presentare una SCIA? ringrazio anticipatamente

  14. Salve. L’impianto elettrico di casa mia non è a norma e così lo rifarò, passando con tracce nel pavimento invece di ripercorrere le tracce esistenti. Lo stesso avverrà per l’impianto di riscaldamento a cui vanno sostituiti tutti i tubi che passeranno anch’essi dal pavimento piuttosto che dai muri. Infine per l’impianto idrico ci saranno due tubi nuovi che porteranno acqua calda dalla caldaia (anch’essa da sostituire) alla cucina e al bagno. Sono lavori che rientrano nell’agevolazione del 50%? Grazie.

  15. Salve, vorrei porre il seguente quesito:
    Se un fabbricato non ha concluso i lavori entro il termine di validità della concessione edilizia e pertanto non ha presentato una dichiarazione di fine lavori, non completandosi pavimentazioni interne ed esterne (terrazzi), ne le finiture delle scale, ne l’apposizione degli infissi, in tal caso per poter completare i lavori occorre chiedere nuova concessione edilizia o è sufficiente presentare una SCIA? E inoltre è corretto qualificandosi gli interventi di ultimazione lavori come interventi di manutenzione straordinaria?
    Grazie.

  16. Buon pomeriggio,
    causa infiltrazione di acqua sul soffitto del seminterrato, sono stato costretto ad intervenire sul mio terrazzo di proprietà in corrispondenza del danno, per riparare la perdita. L’impresa che ha seguito i lavori, mi ha detto che questo tipo di intervento è da considerare una manutenzione straordinaria e che oltre a beneficiare della detrazione irpef del 50% avrei anche diritto al Bonus Mobili.
    Volevo chiedervi se ciò che mi è stato detto corrisponde al vero, ed eventualmente che tipo di documentazione devo presentare per beneficiare di tali detrazioni.
    Cordialmente saluto.

  17. Salve, ho richiesto un mutuo per ristrutturazione ed eseguito lavori di manutenzione straordinaria: abbattuto alcuni muri interni, rifatto tutti gli impianti, creato e allargato porte e finestre esistenti. Il caf mi dice che non posso detrarre gli interessi passivi perché la CILA non è un titolo abilitativo.
    L’agenzia delle entrate mi ha detto che il comune dovrebbe farmi una dichiarazione che i lavori eseguiti rientrano all’art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n.457. Secondo voi? Grazie

  18. La demolizione di un capannone per far posto ad una tettoia o lasciare semplicemente “piazzae” è straordinaria o ordinaria ?

  19. Le modifiche interne ad un appartamento al piano terra non comporteranno modifiche di destinazione d’uso ne di volume. La nuova distribuzione interna però comporta l’apertura di vani porta su murature portanti e la modifica di prospetto data dall’apertura e la chiusura di finestre. La normativa non dà chiari segnali se trattasi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione perchè non fà riferimento ai prospetti. Secondo voi di cosa si tratta e se si trattasse di man. straordinaria basta una CILA o serve la SCIA?

  20. Mia moglie ha ereditato un vecchio casolare (tre stanze senza nessun servizio a piano terra) in campagna posto vicino ad una strada provinciale. E’ nostra intenzione ristrutturalo per farci una casetta per le vacanze. L’Ufficio tecnico del mio Comune mi ha detto che trovandosi il fabbricato nella fascia di rispetto stradale (30 metri) posso solo eseguire lavori di manutenzione straordinaria senza nessun ampliamento. Ora vi chiedo se può rientrare nella m. s. la costruzione di una scala aperta esterna per l’accesso alla terrazza che potrei sfruttare come solarium e sotto la scala fare un bagno.
    Ho letto i vs. articoli ma non ho trovato nulla di simile. Vi ringrazio moltissimo se mi chiarite questo aspetto.

  21. La sostituzione delle parti in legno di una rampa di scale esterna perché fatiscenti è manutenzione ordinaria o straordinaria?
    Rispondi. Graze

  22. Ciao a tutti,
    sono in attesa che la mia abitazione sia terminata, parliamo quindi di nuova costruzione, andando in giro a fare preventivi per un sistema di antifurto e cancelletti di sicurezza mi hanno comunicato che posso usufruire dell’IVA al 10%, sinceramente non sono molto convinto che sia vero.
    Qualcuno me lo può confermare ?
    Grazie mille

  23. Buongiorno vorrei sapere se l’acquisto di una stufa a pellet possa rientrare nella manutenzione straordinari e di conseguenza usufruire del bonus mobili? In attesa la ringrazio anticipatamente cordiali saluti

  24. Si, per avere la detrazione al 50 che quella al 65%, è necessario farsi rilasciare dal produttore una dichiarazione, che indica le capacità termiche e che certifichi che la stufa o il camino acquistato rientrano nell’incentivo richiesto. Il tecnico qualificato che installa la caldaia o la stufa è tenuto per legge a redarre il regolare certificato di conformità.

  25. se realizzo all’interno di un magazzino alto 7 m un soppalco a quota 3 m dove traslo la superficie del magazzino e sotto lo dichiaro autorimessa a servizio del magazzino, lo posso configurare come opera di manutenzione straordinaria? aumenta solo la superficie di parcheggio non il volume o la sup. commerciale.

  26. Buongiorno,
    vorrei sapere se un intervento di adeguamento dell’impianto termico alle norme dei VVF per l’ottenimento del CPI rientra tra la manutenzione straordinaria (e quindi con le spese ripartite con la relativa tabella) oppure tra le opere a carico della proprietà (e quindi con le spese da ripartire con la tabella 1 di proprietà).

    Grazie

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