L'edificabilità potenziale di un terreno genera plusvalenza tassabile

Con la sentenza n. 5166 del 1° marzo 2013 i giudici della Corte di Cassazione sono intervenuti sull’edificabilità potenziale di un terreno agricolo.

Un’area è definitiva potenzialmente edificabile per la vicinanza ad un centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati e, più in generale, l’esistenza di qualsiasi altro elemento obiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica.

I giudici della Suprema Corte sono intervenuti a seguito di un ricorso presentato da un contribuente contro l’atto impositivo, ai fini Irpef, notificato dall’ufficio finanziario, per l’accertamento dell’esistenza di una plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno, considerato prettamente agricolo, ricevuto in successione.

Il contribuente lamentava che la cessione del proprio terreno agricolo, sul quale insistevano fabbricati rurali in via di demolizione per i quali era consentito il recupero a uso civile dei medesimi immobili, non costituisse fattispecie tassabile, come diversamente contestato dall’ufficio finanziario.

Rigettando le motivazioni, la Corte di Cassazione ha precisato che in caso di terreni edificabili, la plusvalenza si realizza, come in questo caso, anche quando il terreno sia stato acquisito per successione.

“Ai fini della determinazione della base imponibile – spiegano i giudici – , l’area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell’area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell’area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica”.

“Una siffatta edificabilità non programmata, o fattuale o potenziale – precisano – , si individua attraverso la constatazione dell’esistenza di taluni fatti indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l’esistenza di qualsiasi altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica, quale, ad esempio, nella fattispecie, la circostanza che il terreno, prima dell’atto di compravendita, aveva già ottenuto la concessione edilizia per il recupero di fabbricati civili con opera di demolizione nuova costruzione, la concessione edilizia rilasciata per la realizzazione di otto unità immobiliari di pareggio con relativi servizi e che il terreno era stato venduto dalla ricorrente alla ditta macchi Ivo che svolge attività di costruzione edifici”.

“Ne deriva che – aggiungono – , essendo l’edificabilità di fatto una specie di edificabilità rilevante giuridicamente – perché presa in considerazione dalla legge sia ai fini dell’ICI (art. 2, comma primo, lettera b, primo periodo, seconda ipotesi, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504) che della determinazione dell’indennità di espropriazione (art. 5-bis, comma terzo, del d.l. 11 luglio 1992, n. 333, convertito nella legge 8 agosto 1992, n. 359, e art. 37, comma quinto, del d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327) -, tale va considerata anche ai fini della plusvalenza, trattandosi di un’edificabilità “di diritto”, differenziandosene per il fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica,in quanto l’edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore, (cfr Cass. Sez. 5, Sentenza n. 9131 del 19/04/2006, nella specie, il giudice di merito aveva erroneamente ritenuto che la mancata inserzione dell’area in un piano urbanistico ne escludesse l’edificabilità di fatto, e quindi la rilevanza giuridica ai fini delle dette imposte.)”.

Fonte: Fisco Oggi

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