È stato approvato dalla Commissione finanze il ddl di delega fiscale che porta importanti novità, rispetto al testo originario, anche relativamente alla Riforma del Catasto. Ora l’Esecutivo, intenzionato a chiedere la fiducia, prevede un iter di approvazione piuttosto breve (leggi il testo del ddl delega fiscale n. 5291).

La riforma del catasto, molto attesa da geometri e professionisti tecnici include la suddivisione degli ambiti territoriali del mercato e la relativa determinazione del valore patrimoniale, mediante il ricorso alle misure di superficie invece che della ripartizione in vani come attualmente in vigore.

Il capo II del disegno di legge prevede, all’articolo 2, la revisione del catasto dei fabbricati, che sarà attuata dall’Agenzia del Territorio in collaborazione con i Comuni, con l’obiettivo di attribuire a ciascuna unità immobiliare il relativo valore patrimoniale e la rendita.

La revisione del sistema di valutazione del valore patrimoniale e delle rendite degli immobili, contenuta nella riforma del catasto, condurrà a una nuova classificazione dei beni immobiliari e al superamento dell’attuale sistema per categorie e per classi, correlando il valore dell’immobile o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie.

Per le abitazioni e per gli uffici l’unità di misura della consistenza a fini fiscali sarà la superficie, espressa in metri quadrati, in luogo del vano.

Per le unità immobiliari urbane saranno applicati i seguenti princìpi e criteri direttivi:
1) definizione degli ambiti territoriali del mercato immobiliare;
2) riferimento ai rispettivi valori medi ordinari espressi dal mercato in un arco temporale triennale antecedente alla nuova determinazione;
3) rideterminazione delle destinazioni d’uso catastali ordinarie e speciali;
4) determinazione del valore patrimoniale medio ordinario. La rendita media ordinaria per le unità immobiliari sarà valutata attraverso l’analisi delle statistiche sui valori di mercato; inoltre sono previsti meccanismi di adeguamento periodico dei valori e delle rendite delle unità immobiliari.

Infine, per evitare che la revisione delle rendite catastali causi un aggravio del carico fiscale, è prevista la contestuale modifica delle aliquote impositive e delle eventuali deduzioni, detrazioni o franchigie, con particolare riferimento alle imposte sui trasferimenti.

Il testo del ddl delega fiscale relativo alla materia catastale

CAPO I Disposizioni generali rivolte all’equità e alla razionalità del sistema
Articolo 2 – (Revisione del catasto degli immobili)

1. Con i decreti legislativi di cui all’articolo 1 il Governo è delegato ad attuare una revisione del catasto dei fabbricati attribuendo a ciascuna unità immobiliare il relativo valore patrimoniale e la rendita, applicando in particolare per le unità immobiliari urbane censite al catasto fabbricati i seguenti principi e criteri direttivi:

a) prevedere procedure di collaborazione con i Comuni nel cui territorio sono collocati gli immobili;

b) definire gli ambiti territoriali del mercato immobiliare di riferimento;

c) operare con riferimento ai rispettivi valori medi ordinari espressi dal mercato nel triennio  antecedente l’anno di entrata in vigore del decreto legislativo;

d) rideterminare le definizioni delle destinazioni d’uso catastali ordinarie e speciali, tenendo  conto delle mutate condizioni economiche e sociali e delle conseguenti diverse utilizzazioni degli immobili;

e) determinare il valore patrimoniale medio ordinario secondo i seguenti parametri:

1) per le unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria mediante un processo estimativo che:
1.1) utilizza il metro quadrato come unità di consistenza, specificando i criteri di calcolo della superfice dell’unità immobiliare;
1.2) utilizza funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra il valore di mercato, la  localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale;
1.3) qualora i valori non possono essere determinati sulla base delle funzioni statistiche di cui al presente numero, applica la metodologia di cui al successivo n. 2;

2) per le unità immobiliari a destinazione catastale speciale mediante un processo estimativo che:
2.1) opera sulla base di procedimenti di stima diretta con l’applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici, per ciascuna destinazione catastale speciale;
2.2) qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, utilizza il criterio del costo per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale, e il criterio reddituale per gli immobili per i quali la redditività costituisce l’aspetto prevalente;

f) determinare la rendita media ordinaria per le unità immobiliari mediante un processo estimativo che:
1) utilizza funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, qualora sussistano dati consolidati sul mercato delle locazioni;

2) qualora non vi sia un consolidato mercato delle locazioni, mediante l’applicazione ai valori patrimoniali di specifici saggi di redditività desumibili dal mercato, nel triennio antecedente l’anno di entrata in vigore del decreto legislativo;

g) prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione dei parametri utilizzati per la definizione del valore patrimoniale e della rendita.

2. Con i decreti legislativi di cui al comma 1, il Governo è delegato, altresì, ad emanare norme dirette a:
a) ridefinire le competenze e la composizione delle commissioni censuarie provinciali e della commissione censuaria centrale, assicurando la presenza in esse di rappresentanti dell’Agenzia del Territorio, di professionisti e docenti qualificati in materia di economia ed estimo urbano e rurale, esperti di statistica ed econometria, nonché a magistrati appartenenti rispettivamente alla giurisdizione ordinaria e amministrativa e a commissioni tributarie anche al fine di prevedere procedure pregiudiziali di definizione delle controversie;
b) assicurare la collaborazione tra l’Agenzia del territorio ed i Comuni;
c) prevedere la possibilità per l’Agenzia del Territorio di impiegare, mediante apposite convenzioni, ai fini delle rilevazioni, tecnici indicati dagli ordini professionali;
d) garantire, a livello nazionale da parte dell’Agenzia del Territorio, l’uniformità e la qualità dei processi e il loro coordinamento e monitoraggio, nonché la coerenza rispetto ai dati di mercato dei valori e dei redditi nei rispettivi ambiti territoriali;
e) utilizzare, in deroga alle disposizioni recate dall’articolo 74 della legge 21 novembre 2000, n. 342, adeguati strumenti di comunicazione anche collettiva per portare a conoscenza degli intestatari catastali le nuove rendite, in aggiunta alla notifica mediante affissione all’albo pretorio;
f) procedere alla ricognizione, riordino, variazione e abrogazione delle norme che attualmente regolano il sistema catastale dei fabbricati;
g) individuare l’anno fiscale dal quale sono applicate le nuove rendite e valori patrimoniali;
h) prevedere, contestualmente alla efficacia impositiva dei nuovi valori la modifica delle relative  aliquote impositive, delle eventuali deduzioni, detrazioni o franchigie, finalizzate ad evitare  un aggravio del carico fiscale medio con particolare riferimento alle imposte sui trasferimenti.

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